Главная - Другое - Что такое аренда с последующим выкупом жилья

Что такое аренда с последующим выкупом жилья


Что такое аренда с последующим выкупом жилья

Аренда жилья с последующим выкупом — как это работает


21.04.2020

Помимо привычной ипотеки, которая у всех на слуху, существует еще способ приобрести квартиру или дом в рассрочку — это аренда с последующим выкупом. Отличия такого метода от ипотеки существенны, о них расскажем в этом материале. Мнения экспертов об аренде с выкупом разные, приведем их ниже, а выгоден такой метод приобретения жилья в вашем конкретном случае или нет — решать только вам. Для собственников жилья, которые готовы вложить собственные средства в покупку недвижимости, а затем получать с этого доход, может быть интересна схема аренды с последующим выкупом — в качестве инвестиции.

Некоторые инвестиционные компании предлагают покупку квартиры или дома на условиях аренды с последующим выкупом. Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа. Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья.

После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему. Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя. Арендатор, который снимает жилье с правом последующего выкупа, становится полноправным собственником только после внесения соответствующей записи в ЕГРН, а это возможно только после выплаты всей выкупной стоимости жилья.

Т. е. человек годами может платить аренду и платежи в счет выкупной цены квартиры или дома, но при этом являться только арендатором. С ипотекой иначе — собственником человек становится сразу после осуществления сделки купли-продажи, но право собственности на это жилье в Росреестре будет зарегистрировано с обременением. Обременение будет автоматически снято после погашения ипотеки, когда банк получит от заемщика все, что ему причитается по договору.

Аренда с последующим выкупом доступна для любого платежеспособного гражданина, в то время как ипотеку в банке взять может не каждый.

Для ипотеки нужно подтвердить доходы, найти созаемщиков и поручителей, иметь хорошую кредитную историю, т. е. доказать банку свою надежность. Некоторые эксперты считают, что финансовые риски меньше в случае с арендой с последующим выкупом. Срок покупки жилья при аренде с выкупом меньше срока выплаты ипотеки.

Срок покупки жилья при аренде с выкупом меньше срока выплаты ипотеки. За это время, если у людей есть накопления, они выкупают квартиру или дом. Банк же выдает долгосрочный кредит, а значит, больше вероятность дефолта заемщика.

Последние доводы кажутся не слишком убедительными, ведь каждая ситуация — индивидуальна. Условия в том и другом случае могут быть разными, поэтому сопоставить финансовые риски вот так “в целом” по двум видам сделок — сложно.

Когда соберетесь брать ипотеку или жилье в рассрочку по схеме аренды с выкупом, лучше проконсультируйтесь у юриста и специалиста по недвижимости. Договор аренды с последующим выкупом — это документ, который состоит из двух частей.

По сути первая часть — это договор аренды, а вторая — договор купли-продажи жилья в рассрочку.

Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома. В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок.

Лучше привлечь к составлению договора юриста — так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства. Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи. Схема аренды с выкупом до сих пор не получила широкого распространения.

Участники вторичного рынка обычного просто не знают о такой возможности. Владельцев квартир и домов чаще всего устраивает именно процесс сдачи жилья в аренду — от этого они получают постоянный доход, продавать недвижимость им неинтересно. Экономически аренда с последующим выкупом не всегда выгодна, и люди пользуются более выгодными и привычными инструментами, например, рассрочкой или ипотекой.

Продавец должен быть готов к следующим проблемам.

  1. Упущенная выгода, если жилье в процессе сильно подорожает. Цена квартиры или дома останется той, что прописали в договоре, на какой бы срок его не заключили. За годы могут произойти изменения — стоимость квадратного метра может возрасти в цене.
  2. Покупатель может использовать арендованное жилье для коммерческой деятельности или сдавать в поднаем, т. е. использовать не по назначению. Но такие риски характерны и для обычных сделок с арендой жилья.
  3. Если ЖКУ и налоги на имущество сильно вырастут, они могут уменьшить прибыль от определенной в договоре арендной платы. Обычно покупатель и продавец сразу договариваются о том, что в дальнейшем размер арендной платы в зависимости от экономической ситуации может увеличиваться.
  4. Некоторые эксперты считают, что в российских реалиях чаще происходит наоборот. Жилье со временем теряет в цене (если только это не элитная востребованная недвижимость), а значит, продавцу в принципе невыгодна схема аренды с выкупом — выгоднее продать и получить всю сумму сразу.

Покупатель тоже рискует.

  1. Во время аренды, пока не выплачена стоимость жилья, недвижимость является собственностью продавца. Он может продать, подарить, завещать ее внукам и т. д. При этом продавец может расторгнуть договор в любой момент (хоть и со штрафными санкциями, но все-таки расторгнуть). Он может отказаться возвращать полученные в счет выкупной стоимости жилья деньги, и арендатору придется отстаивать свои права в суде.
  2. Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца. Также квартиру могут изъять, если продавец обанкротится.

Сделка об аренде с последующим выкупом — это множество рисков и соблюдение договоренностей, основанное часто лишь на доверительных отношениях между сторонами.

Поэтому такие сделки обычно заключаются между родственниками, друзьями или давно знакомыми людьми. Этот тип сделки может будет интересен людям, арендующим жилье и не имеющим возможности взять ипотеку.

В этом случае комфортнее увеличить ежемесячный платеж, чтобы постепенно выкупить арендованное жилье. Чтобы снизить риски, нужно грамотно составить договор — лучше привлечь для этого специалиста.

При взаимном интересе сторон аренда с последующим выкупом может стать хорошим вариантом.

Екатерина Польшина Главный редактор платформы Вместе.ру

Что такое аренда квартиры с последующим выкупом

› Время на чтение: 7 минутАА Статьями Гражданского кодекса предусмотрена аренда с правом последующего выкупа недвижимости. Распространяется норма на жилые дома и квартиры, объекты нежилого фонда, земельные участки.

На практике сделка выглядит, как беспроцентная рассрочка при покупке объекта недвижимой собственности, пользование которым начинается со дня подписания договора съема. К аренде жилья с последующим его выкупом прибегают граждане, которые желают обзавестись собственной недвижимостью, но не имеют достаточного денежного запаса.

К аренде жилья с последующим его выкупом прибегают граждане, которые желают обзавестись собственной недвижимостью, но не имеют достаточного денежного запаса. Рассчитывать на государственные субсидии не приходится, и банки отказывают в получении ипотечного займа. Тогда на помощь придет беспроцентная рассрочка – съем дома с целью дальнейшего приобретения.

Особенности сдачи жилья с правом дальнейшей покупки:

  1. термин действия соглашения считается с учетом стоимости недвижимости и размера ежемесячных платежей;
  2. правоотношения возникают на основании соглашения арендного пользования (подписывается на длительный срок);
  3. в сделке принимают участие две стороны (арендатор/покупатель, арендодатель/продавец);
  4. собственнику жилья каждый месяц передается сумма, которая состоит из фиксированной арендной платы и процента в счет будущей покупки.
  5. в договоре необходимо учитывать рост цены собственности (как результат, со временем могут расти размеры регулярных отчислений);

В такой способ можно получить имущественные права на следующие категории объектов:

  1. съем офисов, сельскохозяйственных помещений, промышленных зданий (объектов нежилого фонда);
  2. аренда муниципального земельного участка с последующим выкупом у администрации;
  3. жилые квартиры, дома, комнаты.
  4. получение во временное пользование земли, независимо от ее целевого использования;

Договор аренды квартиры (дома) с последующим выкупом необходимо отличать от следующих схожих видов соглашений:

  • Лизинг. В лизинговых соглашениях присутствует третья сторона – посредник (соглашение аренды не требует участия третьих сторон, арендатор и арендодатель самостоятельно устанавливают правоотношения).
  • Подписание договора купли-продажи такого имущества. При аренде полный выкуп собственности происходит после внесения всей суммы на счет продавца, что может случиться через несколько лет.

    Приобретение на основании соглашения купли/продажи такого объекта осуществляется сразу, и только после регистрации в Росреестре имущественных прав на объект, покупатель может начать его использование.

  • Рассрочка.

    В данном типе сделки принимает участие кредитор, который предоставляет денежный заем с возможностью постепенного погашения. Или же договор купли-продажи подписывается напрямую между продавцом и покупателем, но в документе прописано право на постепенный возврат денежных средств.

    Основное отличие в том, что после внесения первого платежа, при рассрочке, продавец не может отменить сделку и вернуть себе объект. Арендодатель же до момента перехода права собственности может расторгнуть соглашение, если вторым участником нарушены денежные обязательства.

Примите к сведению! Если между участниками подписан простой договор аренды, и владелец решил продать собственность, то арендатор является основным претендентом на имущество.

Аренда жилья с дальнейшим выкупом имеет такие преимущества:

  1. есть шанс осуществить выкуп объекта недвижимости без получения кредита;
  2. возможность отказа от выкупа на любом сроке аренды.
  3. только после выплаты всей стоимости пользователь получает имущественные права на объект;
  4. съемщик может пользоваться жильем до его полной покупки;
  5. арендодатель получает больший доход, нежели стоит собственность;

Аренда с последующим выкупом характеризуется следующими недостатками:

  1. смерть арендатора – основание для расторжения договора (пользователю помещения придется оговаривать возможность выкупа недвижимости с наследниками, что возможно только через полгода, после вступления граждан в наследственные права);
  2. занятие помещения арендатором, планирующим выкуп собственности, не лишает владельца права распоряжаться объектом (в том числе, передавать его в залог банка для получения кредита).
  3. собственник жилья может прекратить аренду в одностороннем порядке с отказом вернуть денежные средства;

Соглашение составляется по форме, предусмотренной законом. Особенность сделки заключается в том, что договоры аренды квартир с правом выкупа состоят из двух категорий контрактов:

  1. фактическое приобретение (все факты передачи имущественных прав должны регистрироваться в Государственном реестре собственности).
  2. аренда (если срок съема превышает один год, то договор регистрируется в Росреестра);

Договор аренды квартир с правом выкупа Стр 2. Договор аренды Стр 3. Договор аренды Стр 4.

Договор аренды Требования к контрактам:

  1. допускается подписание с юридическим лицом (если один из участников юр. лицо, то обязательна регистрация документа в Росреестре);
  2. подписание соглашения нотариусом.
  3. оформление в письменной форме;

От полноты содержания соглашения аренды и выкупа зависит возникновение потенциальных споров. Так, обязательно отобразить в документе следующие категории сведений:

  1. порядок внесения денег (размер отчислений, периодичность платежей, пеня за просрочки и отсутствие выплат);
  2. меры ответственности за нарушение условий соглашения;
  3. персональные сведения участников;
  4. причины досрочного прекращения действия контракта аренды с дальнейшим выкупом.
  5. объект, в отношении которого возникают правоотношения (категория недвижимости, адрес расположения, основные технические характеристики);
  6. цена, установленная на момент подписания контракта (для установления актуальной рыночной стоимости проводится оценочная экспертиза);
  7. дата, место подписания документа, его наименование;

На этой стадии владелец должен подготовить следующий пакет документов:

  1. выписка из ЕГРН – подтверждает право владения объектом, отсутствие обременений, мешающих дальнейшему выкупу.
  2. правоустанавливающие бумаги (подтверждают законность перехода прав собственности к текущему хозяину);
  3. технический паспорт (должен соответствовать реальным характеристикам объекта аренды);

Внимание! Принять участие в сделке хозяин не может без нотариального согласия своего официального супруга.

Этот список не является исчерпывающим, и может быть дополнен другими бумагами, в зависимости от обстоятельств совершения сделки.

Подписание договора пользования собственностью с возможностью ее выкупа требует проведения оценки. Это может сделать частная или государственная организация с соответствующей лицензией.

Рассчитанная стоимость будет справедливой для конкретного дома/квартиры в регионе с учетом износа и рыночной стоимости.

Проблема заключается в том, что за период действия соглашения аренды цена на недвижимость может измениться.

Возможные выходы из ситуации:

  1. отображение стоимости в иностранной валюте.
  2. уточнение в договоре коэффициента увеличения выплат, зависящего от роста рыночной цены;

Арендодателем является действующий хозяин квартиры или дома. Право владения недвижимостью заканчивается при следующих обстоятельствах:

  1. закончился срок действий контракта;
  2. арендатор внес полную сумму досрочно.

При полном погашении цены жилья участники вместе обращаются в территориальное отделение Росреестра с договором и сопутствующими документами.

После написания заявления и оплаты государственной пошлины у работников Государственного реестра есть десять дней для внесения сведений о новом собственнике в базу данных.

После этого покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую выкуп жилья после аренды и переход имущественных прав к новому владельцу. Внимание! Законами о приватизации утверждено, что отчуждение частного дома допускается только после приватизации земельного участка.

Поэтому, при аренде индивидуальных домов, сначала хозяин приватизирует землю, а затем может заключать соглашение аренды. Досрочное прекращение договора возможно только в судебном порядке. Для этого одному из участников достаточно направить исковое заявление с возникшими претензиями.
Законные основания расторжения правоотношения досрочно:

  1. съемщик два месяца подряд удерживает выплаты или переводит их в меньшем размере, что не было оговорено в контракте;
  2. причинение пользователем умышленного материального вреда собственности;
  3. нецелевое использование жилья арендатором;
  4. другие существенные нарушения условий договора по уходу за имуществом.

Во время подачи иска собственник квартиры/дома рассчитывает размер материального ущерба с целью удержания неустойки и суммы на покрытие расходов, на ремонт. Мнение экспертаМиронова Анна СергеевнаЮрист широкого профиля.

Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном правеСделки аренды с правом дальнейшего выкупа имущества имеют ограниченный период действия – 10 лет. Чем дольше термин действия договора, тем больше будет переплата по цене собственности. За каждые три года аренды к изначальной цене объекта добавляется 4-5 % переплаты.

Но и на таких условиях приобретение будет более выгодным, нежели оформление ипотечного кредитования. Рейтинг автораАвтор статьиЮрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном правеНаписано статей235 Отличная статья 0 Помогла статья?

Оцените её

(Пока оценок нет)

Загрузка. Экономьте на коммунальных услугах до 30% каждый месяцПосчитайте пени по вашей задолженности

Жилищный форум Обсудите действия управляющей компании, повышение тарифов, проблемы с соседями и другие вопросы на нашем форуме. Для решения сложных вопросов, споров, судебных разберательств рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов Cоздать новую тему Создать тему Видео Довольны ли вы услугами в сфере ЖКХ?ДаНет Какая форма управления домом применяется у вас?

  1. Товарищество собственников жилья (ТСЖ)
  2. Товарищество собственников недвижимости (ТСН)
  3. Жилищный кооператив
  4. Управляющая компания
  5. Усилиями самих жильцов
  6. Не знаю

Poll Options are limited because JavaScript is disabled in your browser.Читайте подробнее о формах управления многоквартирным домом ЖКХжурнал © 2018–2022 – Бесплатная консультация и помощь по жилищным вопросам Перепечатка материалов разрешена только с указанием первоисточника Задать вопрос эксперту Спасибо!

В ближайшее время мы опубликуем информацию.

Adblockdetector

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Africa Studio/FotoliaНаряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры.

При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  1. договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  2. нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  3. существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи.

Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки. В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон.

Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены.

Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.Заключаются такие договоры крайне редко.

Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.

То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным.

Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность.

А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей.

Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку.

При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко.

Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя.

Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором.

В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения. Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами.

И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может. Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства.

Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.Не пропустите:

Аренда квартиры с правом выкупа: что стоит знать

3 мая 20201,6 тыс.

прочитали2 мин.2,8 тыс. просмотра публикацииУникальные посетители страницы1,6 тыс. прочитали до концаЭто 58% от открывших публикацию2 минуты — среднее время чтенияАренда квартиры с правом выкупа может стать хорошим решением жилищной проблемы. Это альтернатива покупке квартиры с ипотечным кредитом.

Мало кто из нас может купить жилье за собственные средства, т.е.

сразу выложить огромную сумму наличными.Сейчас многие предпочитают покупать квартиру с использованием ипотеки. Такой инструмент становится всё более и более популярным способом улучшения жилищных условий.Но не каждый может взять ипотеку. По разным причинам. Кому не дают кредит банки, т.к.

были проблемы в кредитной истории. У кого-то нет первого взноса.

Многие отказники опускают руки и далее ничего не предпринимают. Но сейчас на рынке недвижимости присутствуют такие программы как аренда квартиры с правом выкупа или покупка в рассрочку.Самое главное отличие — это момент перехода права собственности.Если при покупке в рассрочку собственность сразу переходит к покупателю, то при арендной схеме собственность покупатель получит только после как расплатится за квартиру.Рассрочка сейчас пользуется популярностью, как минимум, потому что, такую схему активно продвигают застройщики как аналог ипотечного кредитования. Хотя не каждый продавец решится на рассрочку.

Но здесь присутствуют свои риски и для покупателя: квартира до момента полной оплаты фактически остается в залоге у продавца.

Это при том, что часть денег покупатель уже продавцу отдал. Собственно, также происходит и при ипотеке.В текст договора аренды с правом выкупа обязательно нужно включить условие о последующем выкупе.В договоре стоит указать четкие условия, при которых арендованное жилье станет собственностью нанимателя.

Например:

  1. После того, как окончится срок аренды;
  2. До истечения срока аренды, если арендатор оплатит полную сумму.

В договор необходимо включить стоимость квартиры, по которой она будет выкупаться. А также прописать суммы, которые будут идти в зачет стоимости жилья ежемесячно из арендной платы.С учетом вышеизложенного договор аренды жилья с правом выкупа, по сути, сочетает в себе договора — аренды и купли-продажи.В договоре стоит прописать вопрос возможного изменения цены.

Т.к. цена может «пойти» в любую сторону, как увеличится, так и уменьшится, то, возможно, стоит просто зафиксировать цену на момент заключения договора. Но форс-мажорное изменение цен однозначно стоит указать. Если рыночные цены вырастут, например, более, чем на 30-50%, то стоит указать дополнительные условия.

Например, расторжение договора с возвратом уплаченного или необходимость доплаты определенной суммы денег.Т.к. договор обычно предусматривает возможность выкупа, а не обязательность, то стоит заранее прописать в договоре вопросы досрочного расторжения договора и возврата части денег.Кто платит налоги, коммунальные платежи — все важно для подобного договора.Такой договор подлежит государственной регистрации, поэтому продумайте его текст заранее.

Что должно быть в договоре аренды квартиры под выкуп?

С правовой точки зрения договор аренды квартиры с правом выкупа является смешанным договором, который содержит нормы договора аренды квартиры (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договора купли-продажи (ст.

609 ГК РФ). Чтобы договор аренды с правом выкупа был признан заключенным, в нем необходимо предусмотреть размер арендной платы квартиры (за пользование жильем) и размер денежных средств, которые засчитываются сторонами договора как плата за выкуп. Также необходимо определить размер всей выкупной цены.В данный договор нужно обязательно включить формулировку о том, что квартира переходит в собственность арендатора после внесения всей выкупной цены. Тогда не надо будет заключать отдельный договор купли-продажи жилья.Формулировка о том, что размер арендной платы равен размеру выкупной цены, несет большие риски квалификации данного договора, как договора дарения, и доначисления налоговой службой для юридического лица НДС, для физического лица – НДФЛ.Договоры аренды жилого помещения с последующим выкупом появились на российском рынке недвижимости недавно и используются редко.

Связано это в первую очередь с тем, что собственникам не выгоден такой формат передачи права собственности. Если при продаже квартиры собственник получает полную цену квартиры единовременно, при заключении договора аренды с последующим выкупом платежи осуществляются по частям в течение заданного периода.Смысл договора аренды недвижимости с последующим выкупом – приобретатель квартиры после заключения сделки не становится собственником.

Он вправе жить там и обязан в течение срока действия договора выплачивать собственнику арендную плату, а также дополнительно сумму в счет выкупа квартиры. По истечении срока действия договора, а также при условии, что наниматель добросовестно внес платежи, арендодатель обязан передать в его собственность квартиру.

Процесс такой передачи важно оформить актом.

Таким образом договор аренды с последующим выкупом представляет смесь договора найма (аренды) жилого помещения и договора купли-продажи.Из сказанного напрямую вытекают условия, которые включаются в такой договор.

Нужно указать стороны договора, грамотно определить предмет, его стоимость, размер арендной платы, порядок ее выплаты и срок действия договора.

Определяя предмет, необходимо прописать наименование жилого помещения, квадратуру, адрес, состояние, количество комнат. К договору прикладывают технический паспорт помещения.Можно выбрать один из двух порядков расчета. В первом случае распределить цену квартиры по ежемесячным платежам, во втором – установить ежемесячную арендную плату и отдельно цену выкупа помещения.

Расчеты рекомендуется проводить через банк, поскольку тогда надежно фиксируются размер и дата внесенных сумм.

Если все-таки оплата производится наличными, прием денег необходимо оформлять распиской об их получении с указанием даты.Если, помимо квартиры, будет передана мебель и другое имущество, это также необходимо указать.

Важно установить в договоре право выкупа, иначе это будет обыкновенный договор найма или аренды.

Необходимо определить срок и порядок передачи недвижимости после выкупа. Также не лишними будут условия о страховании имущества и первоначальном взносе.Для обеспечения исполнения сторонами обязательств возможно установление ответственности за несвоевременное внесение платежей или за нарушение срока передачи имущества.Под арендой жилья с правом выкупа понимается сделка, дающая жильцам право приобрести квартиру после истечения договора. После того, как жильцы выплатят последний платеж аренды, квартира переходит в их собственность.

Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.В договоре аренды в обязательно порядке должны быть указаны условия выкупа.

Необходимо также прописать условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора. Как правило, это происходит:

  1. после завершения срока аренды (обычно она бывает от 1 года до 3 лет), который указан в договоре;
  2. до того, как закончился срок аренды, но при внесении жильцами всей стоимости квартиры, указанной в договоре.

В третьем варианте консолидированы два предыдущих: квартира может перейти в собственность после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.В обязательном порядке в договоре аренды квартиры должна быть указана выкупная цена, ежемесячные арендные платежи и порядок самих выплат.