Что выгодней сделать больше первый взнос или досрочно гасить ипотеку

Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком

Чтобы досрочно погасить ипотеку, надо сначала взять ипотеку. И, кажется, сейчас подходящее время К лету средняя ставка по ипотеке в России достигла 7,4% и продолжает снижаться, во многом за счёт льготной ипотеки со ставкой 6,5%.

Таких низких ипотечных ставок в России не было ещё никогда. Это прекрасная возможность купить квартиру на максимально выгодных условиях для тех, кто давно собирался сделать это.

Для пользователей Яндекс.Недвижимости в Альфа-Банке действуют специальные условия (то есть ставки снижены ещё больше).

Сколько вы платите за сам кредит, а сколько — за проценты по нему Каждый платёж по кредиту состоит из двух частей: одна часть идёт на погашение основного долга, другая — на погашение банковских процентов по нему (той самой ставки по кредиту).

Большинство банков в России сейчас работают с аннуитетными платежами: в этом случае банк сначала стремится получить все выплаты по процентам, которые вы должны, и только потом — по основному телу долга.

Через несколько лет выплаты кредита основное тело долга может уменьшиться совсем немного, так как основная часть взносов идёт на погашение процентов. В графике платежей обычно указано, сколько денег направляется на уменьшение основного долга, а сколько — на выплату процентов по ипотеке. Выглядит это так: Из графика видно, что ¾ каждого платежа уходят на погашение процентов и только ¼ закрывает основной долг.

Ситуация меняется к концу срока выплат: Варианты досрочного погашения: уменьшать платёж или срок ипотеки 2 основных варианта: уменьшать ежемесячный платёж или уменьшать срок кредита. Чтобы выбрать более подходящий вам способ, нужно учесть несколько условий: 1. Посмотреть договор — какие варианты он допускает и нет ли комиссий за досрочное погашение.

2. Оценить, что для вас важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа. Возможен и комбинированный вариант.

Уменьшаем срок кредита Вы платите какую-то дополнительную сумму — единоразово или каждый месяц. Она идёт на погашение вашего основного долга. При внесении этой дополнительной суммы вы указываете, что хотели бы сократить срок кредита.

Допустим, с 15 лет до 14,5. Обычно этот способ советуют сотрудники банка. Плюсы: переплата сильно сокращается, вы экономите на процентах. Минусы: это не уменьшит вашу ежемесячную нагрузку и даже может увеличить её, если выплачивать дополнительную сумму каждый месяц и быстро сокращать срок кредита.

Возьмём для примера кредит в 3 миллиона, выданный в апреле 2020 года на 15 лет под 9% годовых, и рассчитаем в кредитном калькуляторевыгоду. Мы выбрали для этого «Портал финансовых калькуляторов», но вы можете использовать любой другой сайт. Так будут выглядеть последние платежи по кредиту: Если вы решили внести 100 000 рублей досрочно и сократить срок кредита на 10 месяцев, то вот что из этого получится:

Экономия: 10 месяцев и 228 130 рублей.

Уменьшаем ежемесячный платёж Дополнительные средства идут на погашение основного долга, при этом за счёт уменьшения этой суммы и проценты, начисляемые банком на неё, становятся меньше.

Ваши платежи пересчитываются по новому графику, ежемесячная сумма выплат сокращается.

Плюсы: ежемесячный платёж уменьшается, это позволяет жить более комфортно и откладывать больше денег.

Минусы: платить всё равно придётся долго, а переплата остаётся большой. Если те же 100 000 рублей с кредитом из нашего примера пустить на досрочное погашение, то переплата сократится на 77 249 рублей. А регулярный платёж станет меньше на 1041 рубль — 29 387 рублей вместо 30 428.

Экономия: 77 249 рублей. Комбинированный способ: уменьшаем срок погашения, оставляем прежнюю ежемесячную сумму платежа Если ваш бюджет это позволяет, можно сочетать два описанных метода: большой единоразовый платёж пустить на досрочное погашение и сократить размер обязательного платежа, но продолжать выплачивать полную сумму. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, и за счёт них можно сокращать уже срок платежа. Так можно делать, пока ваши доходы это позволяют.

Если вдруг наступят трудные времена, вы сможете платить минимальный обязательный платёж, это не ударит по вашему уровню жизни, и нарушений в оплате кредита тоже не будет. Плюсы: эту схему можно адаптировать под обстоятельства — уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для вашего бюджета, а в трудные времена платить банку меньше. Минусы: переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

100 000 рублей из нашего примера мы потратим, чтобы уменьшить платёж, но все следующие месяцы продолжим вносить средства в прежнем размере — 30 428 рублей, то есть на 1041 рубль больше нужного.

Переплата уменьшится на 225 974 рубля, а срок кредита сократится на 10 месяцев. Экономия: 10 месяцев и 225 974 рубля. Если сравнивать с первым вариантом — сокращением срока кредита, то это способ менее выгодный для длительной перспективы, зато помогает подстраиваться под текущую ситуацию.

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку: единоразово или систематически Это не имеет большого значения. Расчёты можно проверить в калькуляторе вашего банка.

Почти у всех есть калькулятор досрочного погашения, в котором можно проверить, как сократится срок или уменьшится ежемесячный платёж при той или иной сумме досрочного погашения. Самый рациональный вариант — смешанный. Если текущий платёж вам по силам, но появилась значительная сумма для досрочного погашения, то выгоднее всего пустить её на сокращение минимального платежа и продолжать платить взносы в прежнем объёме.

Как оформить досрочное погашение В первую очередь, прочитайте свой договор.

Там должен быть описан порядок досрочного погашения. Если условия не предусмотрены самим договором, то они могут быть в приложениях или общих условиях кредитования, которые лежат в общем доступе на сайтах банков. Например, кредитных договоров Сбербанка.

Обратите внимание на срок, за который вы должны подать заявление о досрочном погашении: он может быть привязан к дате очередного платежа.

Вот, к примеру, как это условие выглядит у Росбанка: Многие банки позволяют отправлять такие заявления прямо из личного интернет-кабинета заёмщика.

А ещё можно погасить ипотеку досрочно даже в приложении. Вот как это выглядит в Альфа-Банке: Почти все банки так или иначе дают поиграть с вариантами погашения кредита и показывают, как изменится срок кредита или размер платежа, если вы выберете один из способов погашения. Если выбрать уменьшение срока кредита при досрочном внесении 100 тысяч рублей, то это снизит срок выплат почти на 1 год.

Если пустить эти 100 тысяч на уменьшение регулярного платежа — здесь он вносится каждые 2 недели — то платёж станет меньше примерно на 400 рублей, то есть экономия около 10 000 рублей за год.

После того, как вы перечислите деньги на досрочное погашение кредита, банк изменяет график платежей и высылает вам новый. Теперь вы можете следовать ему.

Стоит ли досрочно погашать ипотеку Чтобы оценить целесообразность досрочного погашения кредита (и то, насколько быстро вы хотите его погасить), стоит учесть следующие факторы: 1. Срок кредита и платёжеспособность в течение этого срока Если вы взяли кредит в 30-летнем возрасте на 5–10 лет, то, скорее всего, у вас не возникнет проблем с работой и востребованностью, а зарплата к окончанию срока кредита будет не меньше текущей, кроме того, часть кредита «съест» инфляция.

По-другому обстоит дело с более длинными кредитами, на 20–30 лет, взятыми людьми старше. Если вы не уверены, что в свои 50–60 лет сможете зарабатывать так же, как сейчас, и без проблем выплачивать кредит, то лучше погасить кредит досрочно и не беспокоиться о своём будущем.

2. Кредитная нагрузка Если вы собираетесь купить дорогую машину или ещё одну квартиру, то большой долг по ипотеке может привести к отказу в другом кредите.

Проще рассчитаться с банком досрочно, погасить залог и распорядиться квартирой, свободной от всяких обязательств.

4. Уровень инфляции и рост доходов Оцените размер вашего платежа, уровень инфляции и то, как растут ваши доходы. Возможно, через несколько лет кредитный платёж станет несущественной долей в ваших доходах и вы сможете досрочно погасить долг за пару лет. Коротко: 1. Существует 2 основных способа досрочного погашения: уменьшить срок кредита или размер платежа.

2. Выгоднее уменьшать срок кредита, это сильно снизит переплату процентов банку. 3. Ещё один выгодный вариант — за счёт досрочного погашения уменьшить размер взноса, но продолжать платить по старым расчётам, каждый месяц отправляя «в досрочку» небольшую сумму сверх нового платежа.

4. Внимательно читайте условия досрочного погашения; нет ли комиссий и в какие сроки нужно подавать заявление в банк.

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку — рекомендации для заемщиков

> > Как выгоднее выясняют добросовестные заемщики, у которых появились свободные средства.Рассчитаться с долгами как можно скорее — хорошее дело, и неважно, желает человек уменьшить размер удорожания, снизить сумму ежемесячной выплаты или сократить срок действия договора.Но следует внимательно изучить условия, чтобы не оказаться в проигрыше.Содержание:Если платить больше ежемесячной выплаты по ипотеке что изменится?Можно ли досрочно погасить ипотеку?

В настоящее время многие семьи пользуются услугами финансовых организаций, чтобы улучшить жилищные условия.Общеизвестно, что ипотечный заём оформляется на длительный срок, при этом банком не запрещено вносить оплату с опережением графика.Для начала требуется внимательно изучить условия договора. В большинстве случаев финансовые организации позволяют досрочно гасить долг, но это должно быть прописано в соответствующем документе.Тем, кто намерен преждевременно внести определенную сумму в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту, следует обратить внимание на пункты договора, где указано:

1. отделение банка, в котором разрешено погашать задолженность.
2. нужно ли ставить в известность сотрудников банка перед погашением внеочередного платежа;
3. какая комиссия предусмотрена;
4. минимальная и максимальная сумма взноса;
5. период оплаты — возможно существуют специальные дни для внесения платежа не по графику;

Важно!

Если клиент не обращает внимания на график погашения, осуществляет платежи преждевременно, то это не освобождает его от уплаты обязательного ежемесячного взноса.ПримерБанк назначает дату погашения на каждое 28-е число месяца.

Клиент вносит внеочередной платёж 15-го числа, при этом сумма взноса превышает размер обязательного ежемесячного платежа.

Несмотря на это, 28-го числа оплату придется повторить, чтобы избежать просрочки и не нарушить условий договора.Платеж, внесенный не по графику, идет на досрочное погашение, уменьшает общую задолженность по договору. Проценты, начисляемые на сумму долга, как правило, пересчитываются.График погашения составляется несколькими способами:

• Дифференцированный график погашения — это когда основную сумму займа разделяют на равные части, а проценты начисляют на остаток задолженности, как и в аннуитетном графике погашения. Данный способ выплат не совсем удобный, так как платеж в начале срока достаточно большой, но в то же время он выигрывает по размеру удорожания. Если сравнивать одинаковые условия, то первая оплата по дифференцированному графику погашения в среднем на 25% выше аннуитетного.
• Аннуитетный платеж — клиент платит равными частями на протяжении всего срока действия договора. После внесения обязательной ежемесячной суммы, средства распределяются таким образом: одна часть идет на погашение тела кредита (основной суммы долга), другая — гасит начисленные проценты.

Заметим!

График погашения с аннуитетным платежом используется финансовыми организациями чаще всего.Существует два варианта изменения графика:

1. сократить срок действия договора путем увеличения платежа либо внесение дополнительных сумм;
2. уменьшить размер платежа, но оставить без изменений срок погашения.

Прежде чем переделывать план погашения задолженности, необходимо определить, какой из способов наиболее выгодный для заемщика:

1. одни желают уменьшить размер удорожания;
2. другие хотят сократить сумму ежемесячной выплаты.

В каком случае выгодно уменьшать срокЧаще всего уменьшают срок кредита те заемщики, кто оформил ипотеку с аннуитетным графиком погашения. Такие люди, как правило:

1. располагают денежными средствами, т. е. могут вносить оплату большими суммами, а длительный срок выбирают для «подстраховки», мало ли что в жизни произойдет;
2. желают снизить размер переплаты;
3. выплатили более половины долга, стремятся поскорее избавиться от «кредитных уз».

Клиент вносит ежемесячно сумму большую, чем указано в договоре.

«Лишние» деньги покрывают часть основной суммы долга, при этом размер обязательного платежа остается прежним.Рассмотрим на примереУсловия оформления ипотечного кредитаСумма, приобретаемая в кредит750 000 рублейСрок120 месяцевПроцентная ставка9%Расчетная дата4 число каждого месяцаКогда тип платежа аннуитетный.В течение указанного срока нужно оплачивать ежемесячно не менее 9 500 рублей.

Если оплата будет осуществляться согласно графику, общий размер переплаты составит 390 600 рублей. Клиент вносит первую оплату в размере 30 000 рублей вместо положенных 9 500 рублей.

Решение клиента — уменьшить срок действия договора. В таком случае:

1. срок кредита уменьшится на 8 месяцев.
2. сумма удорожания снижается до 350 000 рублей, тем самым человек экономит 41 000 рублей за весь период действия договора;
3. ежемесячный платеж остается прежним 9 500 рублей;

Через несколько месяцев клиент внесет ещё 45 000 рублей, тогда:

1. платеж остается неизменным;
2. переплата по договору составит 298 000 рублей;
3. действовать договор будет 102 месяца, а не 120.

Если плательщик с момента оформления договора погашает кредит согласно графику, а через три месяца внесет одним платежом 75 000 рублей, то сумма оплаты, размер удорожания и срок, как и в предыдущих случаях, не изменится.Дифференцированный график погашения кредитаОтсюда можно сделать вывод: чтобы уменьшить срок кредита и размер удорожания, необязательно вносить один раз огромную сумму, можно каждый месяц оплачивать чуть больше (по возможности) обязательного платежа, и тогда переплата будет уменьшаться.Рассмотрим такие же условия кредита, но с дифференцированным графиком платежей.Дифференцированный график погашения подразумевает уменьшение размера ежемесячных выплат.Первая оплата должна быть не менее 12 000 рублей. Для сравнения, последний платеж — 6 300 рублей.

При условии, что оплата производится согласно графику, всего заемщик переплачивает 340 500 рублей.Когда клиент банка вносит первый платеж в размере 30 000 рублей:

1. переплата уменьшается до 314 000 рублей, плательщик экономит 26 100 рублей;
2. человек погасит кредит на полгода раньше.
3. размер первого и последнего платежа не поменяется — 12 000 и 6 300 рублей;

Если через два месяца поступит еще одна оплата в размере 45 000 рублей, то:

1. ежемесячные платежи уменьшаются согласно первоначальному графику погашения, как и в предыдущих случаях;
2. удорожание составит 278 000 рублей, экономия 62 200 рублей;
3. срок кредитного договора 107 месяцев.

Когда лучше согласиться на уменьшение суммыЗаемщик имеет право выбрать вариант досрочного погашения при помощи уменьшения размера ежемесячного платежа. Такой способ удобен тем, что при внесении суммы большей, чем прописано в графике, ежемесячный платеж уменьшается, а срок действия договора остается неизменным.Давайте выясним, как будет выгоднее выплачивать ипотеку досрочно. Для этого рассмотрим, что происходит с платежами и удорожанием, когда срок действия договора остается неизменным, а ежемесячная оплата становится меньше.Чтобы было легче сравнивать, условия оставим без изменений (см.

таблицу выше): АннуитетДифференцированныйЕжемесячный платеж9 500Первый платеж 12 000последний — 6 300Удорожание390 600340 500Если клиент вносит первый платеж в размере 30 000 рублей АннуитетДифференцированныйЕжемесячный платеж9 10011 400Удорожание375 000327 000Через два месяца человек оплачивает 45 000 рублей АннуитетДифференцированныйЕжемесячный платеж850010 500Удорожание353 000307 000Следует заметить ежемесячный платеж уменьшается со следующего месяца после оплаты указанных сумм.Итак, судя по размеру удорожания, можно сделать вывод: досрочное погашение с уменьшением суммы невыгодно.Но если кредитор разрешает вносить платежи в большем размере неограниченное количество раз, то следует рассмотреть такой вариант. Особенно, когда график погашения дифференцированный.Как лучше гасить ипотеку — по сроку или по сумме?Дать однозначный совет человеку, который собирается закрыть кредит до окончания срока действия договора, невозможно.Все зависит от ситуации в семье, материального благополучия и других факторов. Можно лишь рассмотреть разные ситуации, чтобы быть к ним готовым.Совет 1Тщательно изучайте условия ипотечного договора перед подписанием.

Все-таки бывают единичные случаи, когда финансовая организация предусматривает начисление штрафных санкций, пени за попытку закрыть кредит раньше указанного срока.Если условия ипотечного договора позволяют досрочную выплату, необходимо:

1. сверить, была ли пересчитана сумма долга, проконтролировать изменения в графике платежей.
2. оповестить об этом банк;
3. зачислить на счет денежные средства, которыми в данный момент располагаете;

Совет 2Продумать наиболее оптимальный вариант досрочного , что лучше сокращать: срок или сумму. Обсудить ситуацию с родными и близкими людьми, специалистами в этой области.Например, знающий человек отговорит заемщика закрывать кредит быстрее, если в стране высокий уровень инфляции.

Причина в том, что деньги очень быстро обесцениваются.Экономически не выгодно выделять из семьи львиную долю заработной платы, во всем себя ограничивать.

Совет 3Если финансовая организация устанавливает количество платежей, которые можно внести вне очереди, то гораздо выгоднее изменить график путем уменьшения срока действия договора.Чтобы выбрать приемлемый способ досрочного погашения при отсутствии ограничений на внеплановые платежи, необходимо:

1. сравнить варианты сокращения срока и уменьшения размера платежа.
2. учесть финансовые возможности плательщика;

Совет 4Бывают ситуации, когда заемщик допускает, что его материальное положение может ухудшиться. Но в настоящее время есть возможность вносить большие суммы. В данном случае будет разумным уменьшить размер ежемесячного платежа.Совет 5При наличии определенной суммы средств, необходимо хорошенько обдумать, как ими распорядиться.

Когда плательщик внесет деньги в счет погашения задолженности по договору, доступ к ним будет ограничен.

При выборе депозита с ежемесячной выплатой процентов, деньги будут работать на вас:

1. постоянный доступ к деньгам (можно расторгнуть депозитный договор в любой момент).
2. отличная прибавка к заработной плате;

Как правильно гасить ипотеку досрочно?

Общеизвестно, что ипотечные займы долгосрочные.

Специалисты рекомендуют осуществлять преждевременные платежи в первые годы действия соглашения.Важно заметить, некоторые финансовые организации запрещают на начальном этапе вносить досрочную оплату.

Тем самым не позволяют клиенту сэкономить.Если график платежей дифференцированный, то досрочное погашение в самом начале (первый год, два) очень выгодно. Особенно, при использовании варианта уменьшения срока действия договора.Когда заемщик вносит суммы сверх тех, что указаны в договоре, он сокращает общий размер удорожания.Итак, прочитав статью, вы узнали, досрочно, чтобы это было выгодно заемщику. Прежде чем вносить платеж с опережением графика, следует учесть жизненные ситуации, которые могут повлиять на финансы и своевременную выплату.

Как правильно платить ипотеку чтобы была меньше переплата?

Почему не выгодно гасить ипотеку досрочно: Смотрите также Телефоны для консультации 31 Мар 2018 1361 Поделитесь записью

Рассказываю, как очень выгодно гасить ипотеку. Уменьшаем одновременно и срок, и ежемесячный платеж

23 сентября 2020В мае 2020 года мы с женой взяли ипотеку. Тогда были не самые простые времена для всего мира, поэтому оформление ипотеки превратилось в невыполнимый квест (когда в мфц можно было записаться только заранее за 2 недели).

Но сейчас не об этом.Перед тем, как взять ипотеку, мы узнавали о ней во всех подробностях: как гасить, какой платеж, какие дополнительные расходы и так далее.

Но и не забыли подумать о досрочном погашении, ведь у нас ипотека на 25 лет, и очень не хочется, чтобы было именно так.Конечно же самый выгодный вариант ,с точки зрения уменьшения размеры переплаты — это направлять досрочный платеж на уменьшение срока ипотеки.

Но ежемесячный платеж будет оставаться неизменным.Но с точки зрения реальности и непредвиденных жизненных ситуаций, мы решили, что лучше всего уменьшать сумму ежемесячного платежа.

Ведь кто знает, что случится через 10 лет. А к тому моменту можно сократить платеж практически в 2 раза.

При досрочном погашении мы всегда выбираем уменьшение ежемесячного платежа. А срок уменьшается автоматически. Вот, как это работает:

1. Ежемесячный платеж у нас был 19 163
2. Срок, при таком способе пополнений, уменьшается автоматически. Не так быстро, как если бы мы уменьшали только срок, но все же!
3. Платеж за 5 месяцев мы уменьшили на 200 рублей, и теперь он составляет 18 963
4. Мы решили платить не меньше 24 000 в месяц, пока есть возможность
5. Но платим мы все равно 24 000 каждый месяц
6. И когда платеж будет составлять, к примеру, 14 000 рублей, мы все равно будем платить 24 000 и уменьшать платеж

И если сравнивать остатки основного долга по основному графику с реальным основным долгом, то мы опережаем график уже на год.

И это лишь за 5 месяцев платежей.

Очень важно делать досрочное погашение в первые годы ипотеки, ведь именно там самые большие проценты.

И, закидывая на ипотеку досрочно 1000 рублей, вы избавляете себя от 2000-4000 рублей переплаты по процентам (в зависимости от срока, суммы и процентной ставки).

Закинули тысячу — сэкономили три. И это работает только в первые несколько лет, затем эти пропорции снижаются.

Но это ни в коем случае не означает, что спустя 5 лет не нужно гасить ипотеку досрочно. Просто помните, что любой досрочный платеж экономит ваши деньги!Надеюсь, статья была полезна и вы узнали для себя что-то новое.

Расскажите в комментариях, как вы гасите ипотеку, какой способ используете? Будет интересно почитать!

Как быть: досрочно гасить ипотеку или инвестировать.

Аргументы за и против

23 ноября 2020Наличие ипотеки и свободных средств — довольно таки распространённая ситуация. Оказавшись в ней, многие начинают теряться.

Как быть, что делать: направлять деньги в досрочное погашение ипотеки или инвестировать?Считаю единого ответа на этот вопрос, который бы подходил всем одинаково, не существует. Что подходит для одного, не подходит для другого.

Мы все очень разные. У каждого из нас разное отношение к долгам, риску, инвестициям и т.

д. Поэтому я не возьму на себя такую ответственность, как давать советы.

Но я нашла выход — подготовила аргументы за и против, нашла разумный компромисс. Все ради того, чтобы вы сами смогли принять для себя верное решение.Источник: pexels.comАргументы в пользу погашения ипотеки:1.

Любой долг — это всегда ноша, большая ответственность, которая тяготит морально.

Лучше избавиться от ипотеки как можно скорее и спать спокойно, зная, что никому ничего не должен.2.

Если процентная ставка по ипотеке 10 % и более, то лучше сначала погасить кредит и только потом начинать инвестировать. Если делать всё параллельно, есть риск того, что проценты по кредиту «съедят» доходность по инвестициям.3.

Кто знает, что будет через 10-20 лет? Возможно, вам захочется поменять место жительства или продать эту самую квартиру. С ипотекой сделать это будет затруднительно.

Досрочно погасить кредит — единственый выход из ситуации. Аргументы в пользу инвестиций:1.

Деньги обесцениваются с каждым годом. И та сумма, которую вы сейчас платите по кредиту, будет не равнозначна той, которую будете платить через несколько лет. Так что с погашением ипотеки можно не торопиться.

2. Средняя годовая доходность инвестиций — 15 %.

Ставка по ипотеке примерно в 2 раза ниже. Гораздо выгоднее инвестировать деньги, чем вкладывать их в погашение ипотеки.3. В инвестициях важна не столько сумма вложений, сколько срок.

Сложный процент работает на длительном периоде. Отложив идею инвестировать на 10-20 лет, есть вероятность того, что потом вы будете жалеть об упущенном времени.Источник: pexels.comКомпромисс:Как вариант, можно сначала снизить размер ежемесячного платежа и только потом инвестировать.Вносить деньги в погашение ипотеки, уменьшая размер платежа. Когда сумма ежемесячного взноса снизится до комфортных размеров, начинать инвестировать.

Инвестировать можно все деньги или часть.

А другую — направлять в погашение долга.Однако прежде чем делать выбор, ознакомьтесь с весьма любопытным расчётом: Что выгоднее: гасить ипотеку или инвестировать?Исходные данные:

1. Свободные деньги — 10 618 рублей.
2. Процентная ставка — 7 %.
3. Ипотека — 2 500 000 рублей
4. Срок — 20 лет.
5. Ежемесячный платёж — 19 382 рубля.

Представим, что все свободные деньги мы направляем в погашение ипотеки, уменьшая её срок:Через 10 лет мы полностью погасим ипотеку и накопим 0 рублей.Через 20 лет — если в течение следующих 10 лет будем инвестировать по 30 000 рублей в месяц под 10 % — сформируем капитал 6 196 560 рублей.Представим, что все свободные деньги направляем в инвестиции, а ипотеку выплачиваем по графику:Через 10 лет накопим 2 193 169 рублей.

Остаток долга будет равняться 1 668 877 рублям.

При желании мы уже сможем погасить ипотеку, и у нас ещё останутся деньги. Источник: pexels.comЧерез 20 лет погасим задолженность перед банком и накопим 8 130 169 рублей.И чем ниже ставка по ипотеке, тем выгоднее становится инвестировать.

И наоборот.Выбор только за вами!А как поступаете вы: досрочно гасите ипотеку или инвестируете? Почему?Было полезно? Жмите �Подписывайтесь на мой канал Экономистка, чтобы не пропустить свежие публикации.Читайте также:

Как досрочно погасить ипотеку и остаться в выигрыше

6 августа 2020Досрочное погашение кредитов — это то, чего боятся банки и во что не всегда вникают заемщики.

Рассказываем, как можно досрочно погасить ипотеку, избежать неясностей и сэкономить на переплате по процентам — в нашем случае вышло 200-400 тыс. рублей.Оно нужно, чтобы быстрее расплатиться с банком по кредиту и вывести квартиру из обременения. Это даст право в полной мере распоряжаться своей недвижимостью: ее можно будет легко продать без лишних бумаг, не потребуется согласие кредитора на перепланировку.

Есть и финансовая сторона вопроса — досрочно погашая ипотеку, мы сокращаем переплату по процентной ставке, которая нередко достигает 30-40% от стоимости квартиры.Полностью или частично погасить ипотеку раньше срока заемщик может в любое время. Такое право установлено законом «О внесении изменений в ст.

809 и 810 ч. 2 Гражданского кодекса РФ» от 19.10.2011 г.Исключение составляют лишь случаи, когда в ипотечном договоре прямо прописаны какие-либо ограничения. Поэтому внимательно читайте условия кредита и уточняйте в банке правила досрочного погашения.Минимальная сумма досрочного платежа тоже часто устанавливается кредитором. А вот когда платить, решает уже заемщик.

Можно досрочно внести на ипотечный счет крупную сумму за раз или платить частями по мере появления свободных денег. Банк принимает досрочные погашения в любой рабочий день, в том числе в дату списания основного платежа.Важный нюанс про оплату — в соответствии с банк нужно уведомить о досрочном платеже не менее чем за 30 дней, иначе деньги не спишутся. Но кредитор может уменьшить этот срок и до 1 дня — нужно уточнять по договору.

Уведомить банк можно двумя способами:

1. через интернет-банк или приложение (уведомление происходит одновременно с платежом, поэтому ничего писать не нужно).
2. написать заявление в отделении банка;

При погашении ипотеки (без учета досрочных взносов) есть два вида платежей — В дальнейшем мы будем опираться на досрочное погашение с аннуитетными платежами, так как в основном применяются они — но основные принципы работают и с дифференцированными.Досрочное погашение и при аннуитетных, и при дифференцированных платежах идет на погашение основного долга. Узнать об изменениях в выплате процентов и графике можно и самостоятельно через любой досрочного погашения ипотеки.Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:

1. уменьшение ежемесячного платежа.
2. сокращение срока кредита;

Можно выбрать какой-то один или чередовать. Разберемся, какие у них плюсы и минусы.В этом случае ежемесячные платежи останутся исходного размера, а срок ипотеки сократится.

Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре.Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей, и вы уверены, что сможете без проблем вносить эти суммы по графику и дальше.При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей.

Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях.Важно — закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится.

Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.Пример.

Имеем ипотеку 4 млн руб. под 6,5% на 12 лет.

Внесем досрочный платеж 180 000 руб.

в первый месяц кредита. Поочередно используем оба способа (уменьшим сначала срок, потом платеж) и сравним:С финансовой точки зрения сокращение срока кредита намного выгоднее. Однако от снижения ежемесячного платежа тоже есть польза — это своеобразная подстраховка для заемщика на случай потери работы и других непредвиденных обстоятельств.

При этом вам ничто не мешает досрочно вносить сэкономленную разницу с сокращением срока.Как это выглядит на практике: например, вы снизили платеж с 30 000 до 25 000 руб. Если ваше финансовое положение позволяет, можно продолжать досрочно вносить те же 30 000 руб. (25 000 руб. по графику + 5 000 руб.

как досрочный платеж с сокращением срока, обязательно с уведомлением).Так вы закроете ипотеку раньше и не упустите экономию.

А если вдруг станет сложно выплачивать кредит, можно вернуться к «сниженному» графику — и никакой просрочки не будет. Это и есть та самая подстраховка, ради которой стоит сокращать ежемесячный платеж.Начинайте досрочно погашать ипотеку как можно раньше — лучше сразу с первых лет кредита.

Так вы сможете быстрее рассчитаться с банком и намного больше сэкономить при выплате процентов.Существует миф, что проценты рассчитываются изначально и переплату по ним никак не сократить, но это не так. Они начисляются каждый месяц на остаток основного долга и при аннуитетных платежах рассчитываются банками по формуле:П — сумма начисленных процентов;ООД — остаток основного долга;r — процентная ставка по кредиту;КДМ — количество дней в месяце;КДГ — количество дней в году.В первый год ипотеки переплата по процентам будет самой высокой из-за большого размера основного долга. Чем ближе окончание выплат по ипотеке, тем меньше долг и проценты — а значит, выгода от досрочного погашения тоже уменьшается.

Получается, чем раньше мы начнем сокращать основной долг, тем больше сэкономим.Все это легко доказать на примере — рассчитаем кредит размером 4 млн рублей на квартиру в новостройке. Предположим, мы оформили льготную ипотеку под 6,5% годовых на 12 лет с аннуитетными платежами.Срок кредита в этом случае сократился на 1 год 8 месяцев. Экономия на переплате по процентам банку составила 417 013,71 руб.Теперь представим, что в начале ипотеки мы не стали вносить 400 000 руб., а положили их на вклад под 4,5% годовых (средняя ставка в 2020 году).

За 10 лет с учетом капитализации сумма должна вырасти до 611 313 руб.Срок ипотеки сократился на 1 год 4 месяца.

Экономия на выплате процентов банку практически обнулилась и составила всего 28 580,79 руб. Это произошло из-за того, что в конце выплат основной долг уже почти погашен.Какие выводы: досрочно заплатив 400 000 руб.

в начале выплаты ипотеки, мы бы рассчитались с банком на 4 месяца раньше и сэкономили бы на 417 013,71 — 28 580,79 = 388 432,92 руб. больше. Даже с учетом накопленных за счет вклада процентов досрочное погашение в последний год оказалось менее выгодно.Надеяться на прибыль от депозитов при досрочном погашении кредитов не стоит.

Исторически сложилось, что ипотечные проценты в нашей стране выше, чем ставки по вкладам. Даже самый выгодный депозит оставит заемщика в «минусе».Налоговый вычет.

Все, кто работают официально и платят НДФЛ, могут вернуть 13% от денег, потраченных на покупку квартиры и оплату процентов по ипотеке.

За счет можно частями получить 260-650 тыс. рублей на одного человека.Материнский капитал. С 1 января 2020 года за первого ребенка положен материнский капитал 466 617 руб., за второго — 616 617 руб.

Эту выплату можно направить на досрочное погашение ипотеки, если банк не запретил это в договоре.Дополнительные источники дохода. Найдите вторую работу или подработку, займитесь фрилансом, заведите и монетизируйте блог, начните писать и продавать картины — найдите применение своим умениям и свободному времени.

Не обязательно заставлять себя «работать на ипотеку» все время.

Если вы нацелены погасить кредит досрочно — определите период, в течение которого готовы взять дополнительную нагрузку. Работа не должна превращаться в бесконечную каторгу.«Случайные деньги».

Это могут быть бонусы и премии на работе, денежные подарки — даже выигрыш в лотерею. Здесь главное умеренность — если начать вносить все «случайные деньги» как досрочные платежи, со временем может появиться ощущение ипотечного рабства. Часть таких доходов надо обязательно тратить на себя и «подушку безопасности» из шести ипотечных платежей, если ее еще нет.Доходы от экономии.

Если вы еще не слышали о пресловутом «эффекте латте», самое время научиться применять его на практике — даже мелкая экономия в долгосрочной перспективе помогает накопить большие суммы. Откажитесь от вредных привычек — бросив курить, можно сэкономить в год на средний месячный платеж.

Узнайте, как можно Если вы привыкли тратить большие суммы на отпуск, попробуйте сократить бюджет — но без ущерба для качества отдыха.Предположим, вам нужно выбрать из двух вариантов досрочного погашения ипотеки.

Первый — по мере возможности вносить относительно небольшие суммы. Второй — накопить побольше денег и уже потом досрочно погасить кредит разом.За счет небольших регулярных выплат досрочно гасить ипотеку выгоднее, чем копить.

Ждать не имеет смысла, каждый лишний месяц увеличивает переплату.Убедимся на примере — рассчитаем досрочное погашение ипотеки суммой 7 млн руб.

на готовое жилье под 8,3% годовых на 12 лет.

Предположим, заемщик нашел подработку на год с ежемесячной оплатой 20 000 руб.

— всего получается 240 000 руб.Срок ипотеки в итоге удалось сократить на 7 месяцев.

Экономия на выплате процентов банку составила 364 781,76 руб.Теперь представим, что все деньги с подработки в течение первого года ипотеки поступали не на оплату кредита, а хранились на вкладе с пополнением под 4,5% годовых. В итоге с накопилось 245 452,15 руб.Приблизить окончательную выплату ипотеки получилось на 7 месяцев — так же, как при ежемесячных досрочных выплатах. А вот экономия на переплате по процентам оказалась немного ниже — 346 127,39 руб.Вывод такой — если есть лишние деньги, лучше не ждите и отправляйте их на досрочное погашение.

Так вы сможете сэкономить на выплате процентов.

Пусть это будут небольшие суммы (скажем, 5-10 тысяч рублей), за весь срок ипотеки может получиться приличная сумма.Невыгодно в первую очередь тогда, когда досрочное погашение ипотеки становится для заемщика кредитной каббалой.

Вкладывать все доходы исключительно на оплату долга — не лучшая инвестиция во всех смыслах. Но есть несколько ситуаций, когда досрочное погашение ипотеки на поздних сроках может быть экономически невыгодно.Досрочно погашать ипотеку на поздних сроках невыгодно, когда сумму досрочного платежа можно инвестировать с прибылью, которая значительно превышает экономию на переплате по кредиту.

Такое, хоть и редко, но бывает.На практике сравнить экономию от досрочного погашения с прибылью от других инвестиций достаточно просто:

1. Сравните, что больше — экономия на процентах по ипотеке или прибыль от инвестиций.
2. Оцените прибыль от инвестиций досрочного платежа в какие-либо другие объекты (например, в бизнес, депозиты, ценные бумаги, недвижимость).
3. Посчитайте экономию от досрочного погашения через онлайн-калькулятор.

При досрочном погашении почаще задавайте себе вопрос: а если вложить деньги не в ипотеку, а куда-то еще — получится ли заработать больше?

Иначе можно упустить прибыль.Убедимся на примере: предположим, мы взяли квартиру по льготной ипотеке на 12 лет. В последний год у нас появились 500 000 руб., а вместе с ними и возможность почти полностью закрыть кредит раньше графика.Вот что будет, если досрочно погасить ипотеку:Заплатив 500 000 руб., мы сэкономили на переплате по процентам 21 939,29 руб.

Если эти же 500 000 руб. получится инвестировать, к примеру, на фондовой бирже под 8% годовых, то прибыль составит уже 40 000 руб. Вложившись в ипотеку, мы потеряли разницу в 18 060,71 руб.

— это и есть наша упущенная прибыль.Сокращая срок ипотеки, вы можете делать ее для себя дороже. Так бывает, когда при выплатах не учитывают эффект инфляции.

Грубо говоря, 40 000 руб. в 2020 году стоят дороже, чем та же сумма — но уже в 2030 году. Но тут очень важно, чтобы доходы заемщика из года в год росли больше, чем инфляция.Сейчас официальная инфляция в России в среднем составляет 4% в год.

Если взять это за основу, то через 5 лет платеж официально «подешевеет» на 20%.

Если зарплата в этот период будет расти даже минимально, чтобы покрывать инфляцию — на поздних сроках ипотеки логичнее продолжить выплаты по графику, оставив ежемесячный платеж обесцениваться и дальше.

Но надо признать, что на практике обратить инфляцию в свою пользу очень трудно.

1. вносить небольшие суммы сразу выгоднее, чем ждать и копить;
2. деньги на досрочное погашение ипотеки можно найти за счет налогового вычета, материнского капитала, дополнительного заработка, правильной экономии и рационально распоряжаясь доходами;
3. чтобы хорошо сэкономить на переплате, важно начать досрочно погашать ипотеку как можно раньше — с первых лет кредита;
4. чем ближе окончание выплат — тем менее выгодно вносить досрочные платежи, вы не сэкономите на переплате по процентам;
5. досрочно гасить ипотеку может быть невыгодно на поздних сроках — когда деньги можно инвестировать более удачно, а также если ежегодный рост доходов заемщика опережает инфляцию.

Понравилась статья? Ставьте лайк и подписывайтесь, чтобы не пропустить следующую! Нужна помощь в выборе новостройки?

Бесплатно консультируем по Москве и Подмосковью: +7 495 431-64-64Есть вопросы? Задавайте их в разделе Cледите за нашей лентой в , там тоже много интересного!Автор: Станислав МанжиевскийИсточник: avaho.ru

Что выгоднее: уменьшить срок или платеж по ипотеке?

25 сентября 2020У многих счастливых обладателей квартир, которые приобрели жилье в кредит, может измениться жизненная ситуация. Кого-то повысили на работе, кто-то получил в наследство квартиру, а кто-то оптимизировал бюджет и накопил нужную сумму.

И тут возникает логичный вопрос: «А не погасить ли мне ипотеку досрочно?».

На этом этапе важно выбрать правильную стратегию – уменьшить срок или уменьшить размер платежа?

Давайте разберемся во всех тонкостях.Уменьшение срока кредитования – это выгодный вариант для тех, кто не привык делиться с банком своими деньгами. В этом случае переплата по процентам уменьшится, но платежи останутся прежними. Значит тут ещё надо верить в стабильность своего будущего.Не хочу быть голословным, поэтому рассмотрим этот вариант досрочного погашения с сокращением срока кредита на примере.

Для расчётов подойдёт практически любой ипотечный калькулятор.ДАНО: Стоимость квартиры – 3 000 000 руб. Размер кредита – 2 250 000 рублей. Первый взнос – 750 000 рублей или 25%.

Срок – 15 лет. Ставка – 9%.Если платить без досрочного погашения, получится:

1. переплата банку – 1 857 779,27 рубля.
2. ежемесячный платёж – 22 821 рубль

Если один раз досрочно внести 100 000 рублей в счёт сокращения срока, получится:

1. переплата банку – 1 597 528,32 рубля.
2. срок – 13 лет 9 месяцев;

Такой вариант частичного досрочного погашения позволит сэкономить 260 250,95 рубля.Сокращение платежа по ипотеке за счёт частичного досрочного погашения – это вариант для тех, кто хочет уменьшить ежемесячную долговую нагрузку. Срок кредита при этом не меняется.

Переплата банку, к сожалению, сокращается очень незначительно. Рассмотрим на примере с такими же исходными данными, как и в прошлом случае.ДАНО: Стоимость квартиры – 3 000 000 руб.

Размер кредита – 2 250 000 рублей. Первый взнос – 750 000 рублей или 25%.

Срок – 15 лет. Ставка – 9%.Если платить без досрочного погашения, получится:

1. ежемесячный платёж – 22 821 рубль;
2. переплата банку – 1 857 779,27 рубля.

Если один раз досрочно внести 100 000 рублей в счёт сокращения ежемесячного платежа, получится:

1. ежемесячный платёж – 21 804,04 рубля;
2. переплата банку – 1 775 745,58 рубля.

При таком варианте частичного досрочного погашения экономия составит 82 033,69 рубля.Итого получаем: 260 250,95 руб. > 82 033,69 руб. То есть с точки зрения переплат по процентам значительно выгоднее сокращать срок ипотеки.Этот способ, как мне кажется, придумали самые смекалистые российские заёмщики. Ведь обходить систему – это буквально в крови у нашего народа.

В данном случае можно и ежемесячный платёж уменьшить, и на процентах сэкономить. Просто сказка. Для этого потребуется каждый месяц вносить такой же по размеру платёж, как до его уменьшения.

То есть гасить кредит досрочно, но небольшими частями. Рассмотрим на наших цифрах.Для этого возвращаемся к нашей ипотеке на 3 000 000 рублей, взятой на 15 лет под 9% годовых. Обычный ежемесячный платёж – 22 821 рубль.

После досрочного внесения 100 000 рублей, он составил – 21 804,04 рубля. В следующем месяце необходимо внести платёж по графику + разницу в 1 016,96 рубля. Так необходимо делать в течение всего срока кредитования.Что из этого получится?

Ипотека закроется в тот же день, если бы вы сделали частичное досрочное погашение в сторону уменьшения срока. При этом размер ежемесячного платежа будет становиться всё меньше и меньше. Это позволит снизить долговую нагрузку.

То сеть уменьшить риски для себя.График платежей будет выглядеть следующим образом:А что же там получается с переплатой по процентам? Для этого сравним все четыре варианта погашения, включая стандартную оплату по графику.Видно, что третий вариант частичного досрочного погашения самый выгодный.

Он позволяет не только уменьшить срок ипотеки, но и немного сэкономить на переплате по процентам банку. При этом риски минимальны. В любой момент можно начать вносить платежи по графику.

1. ВЫГОДНЕЕ – сокращение срока кредита.

Так вы минимально переплатите банку по процентам.

1. БЕЗОПАСНЕЕ – уменьшение размера платежа.

При снижении доходов риск «не потянуть» ипотеку падает.

1. ОПТИМАЛЬНЕЕ – разово и ежемесячно снижать размер платежа.

Выбирая способ досрочного погашения, важно также ориентироваться на условия конкретного банка. Заключая договор, следует всегда его внимательно читать.

Точно не стоит лениться, ставя подписи на всех бумагах.