Главная - Жилищное право - Долевое строительство что это такое

Долевое строительство что это такое


Долевое строительство: что это такое, порядок и условия участия

11:55, 10 февраля 2020 6849 Предлагаем обратить внимание на актуальный вариант приобретения жилой недвижимости. Рассмотрим долевое участие в строительстве многоквартирных домов: что это такое, какими особенностями, преимуществами и недостатками оно обладает, как регулируется ФЗ РФ и многое другое. В результате вы будете обладать всей необходимой информацией, чтобы решить, воспользоваться этой возможностью или нет.

Сразу отметим, что сегодня это реальная альтернатива кредитным или ипотечным программам, проценты по которым категорически не устраивают, кажутся необоснованно завышенными или просто не вписываются в семейный бюджет.

Она дает возможность значительно экономить (до 30%), курируется федеральным законом, но все равно получает на просторах Рунета неоднозначные отзывы (и ниже мы расскажем почему).

Это возведение дома по договору, заключенному между дольщиками и застройщиком.

Первые (физические и юридические лица) дают деньги второму (фирма-подрядчик), который на эти средства обязуется в согласованные сроки создать оговоренный объект и сдать его в эксплуатацию. По сути, тот, кто желает получить квартиру, становится инвестором и вносит свои средства – под защитой контракта, регламентирующего права и обязанности сторон, и 214-го ФЗ от 30.12.2004 года. Такой вариант стал возможен благодаря тому, что рынок недвижимости поделен на два сектора:

  1. первичный – новые квадратные метры, изначальным владельцем которых будет именно вкладчик.
  2. вторичный – жилплощадь уже обладала хозяином (или принадлежит ему прямо сейчас, и он ее продает);

Где появится дом?

На земле застройщика, у которого есть участок, но нет денег на осуществление работ. Вот он и привлекает юридических и физических лиц, согласных стать инвесторами (потому что нужную сумму ему в банке не выдадут, она слишком велика). Почему люди и фирмы вообще реагируют на подобные предложения?

Потому что цена 1 кв. м. при этом минимальная – условия сотрудничества кажутся взаимовыгодными. Зачем тогда нужен закон-регулятор? Для защиты от мошенников, чтобы предотвратить ситуации, в которых недобросовестный землевладелец соберет деньги и просто исчезнет.

Отсюда становится понятно, что такое долевое жилье: это та квартира или другая площадь, которую получает инвестор пропорционально своему участию.

Последнее, кстати, может осуществляться по нескольким схемам.

Например как с поэтапным расчетом, так и со стопроцентной предоплатой. Естественно, весь объем средств сразу предоставить сложнее, зато в этом случае вкладчик не зависит от инфляции или других экономических проблем, тогда как в первой ситуации стоимость квадратного метра неизбежно возрастает со временем.

Еще один вариант – это инвестиция в зачет уже имеющейся собственности, допустим, машины, частично компенсирующей сумму (а остаток можно погасить как-то по-другому). Рассмотрим основные моменты – те подводные камни, о которых должно помнить любое физическое или юридическое лицо, желающее рационально тратить свои деньги и стремящееся обезопасить себя от рисков:

  1. у вкладчика есть возможность продать свои права, подписав договор переуступки с каким-либо юридическим или физическим лицом. Если последнее отвечает всем нормам закона, застройщик не может быть против заключения такой сделки;
  2. денежные расчеты следует проводить строго после вступления ДДУ в силу. Если вторая сторона предлагает (или, тем более, требует) заплатить ей до этого момента, значит она, вполне вероятно, настроена на какой-то обман, такие действия должны настораживать;
  3. долевое участие в строительстве – это процедура, при которой фирма-подрядчик не может делать все, что ей вздумается, а обязана соблюдать взятые на себя обязательства. Поэтому с нее можно и нужно взимать неустойку в тех случаях, когда она серьезно затягивает сроки сдачи или предоставляет объект в непригодном для эксплуатации состоянии. В ряде случаев его допустимо расторгнуть через суд или даже в одностороннем порядке: при заморозке возведения здания на 2 месяца и дольше, при несоответствии площади на 5% и более и так далее;
  4. инвестору тоже следует выполнять взятые обязательства, то есть своевременно проводить очередные платежи. Если он этого не делает, вторая сторона может взять с него неустойку или даже разорвать контракт (в тех случаях, когда имеет место быть просрочка на 2 месяца и дольше). Внимание, по своему желанию выйти из проекта вкладчик не может – у него должны быть на то веские причины, регламентированные статьей 9 ФЗ № 214.
  5. закон защищает инвестора только в том случае, если он заключил договор, причем не предварительный, а официально зарегистрированный в Росреестре, то есть ставший правомочным. В том числе и при использовании вексельной системы, гарантий итогового получения недвижимости, по сути, нет;

В общем случае весь процесс можно разбить на 5 этапов (временные промежутки действия каждой стадии, естественно, разные).

1. Фирма-подрядчик покупает или берет в аренду землю, после чего добивается разрешения на возведение недвижимости на данном участке. 2. Она же привлекает заинтересованных инвесторов и заключает с ними ДДУ, либо напрямую, либо с помощью посредника – девелопера, которым вправе быть как юридическое, так и физическое лицо.

3. После вступления договора в законную силу (регистрации его в Росреестр) вкладчики в рассрочку вносят необходимые денежные средства. 4. Выполняются все необходимые работы по созданию здания и приведению его в пригодное для проживания состояние (прокладка коммуникаций и тому подобное). 5. Объект предоставляется собственникам в эксплуатацию (с подписанием акта приема-передачи).

Кажется, что порядок участия в долевом строительстве максимально прост, понятен и удобен. И это действительно так – схема сравнительно прозрачная и вполне выгодная для инвестора, так как позволяет с толком использовать свободный капитал и тратить на 20-30% меньше, чем при ипотеке или кредитовании.

Но сама по себе она не может в достаточной степени защищать права обеих сторон. Для ее успешного действия, а также для сокращения количества фактов мошенничества, нужен какой-то внешний регулятор, и в этой роли с 2004 года выступает государство. Практика показывает, что за 15 лет число нарушений обязательств, уловок и хитростей сократилось до минимума.

Практика показывает, что за 15 лет число нарушений обязательств, уловок и хитростей сократилось до минимума.

А все потому, что к возводящим недвижимость фирмам относятся довольно строго. Согласно актуальным нормам, заключать ДДУ и привлекать деньги вправе компании, действующие исключительно в правовом поле и соответствующие ряду условий. Так, подрядчик обязан:

  1. обладать суммой, достаточной для подтверждения своего финансового благополучия – минимальный ее размер сегодня составляет 2 500 000 рублей;
  2. демонстрировать свою добропорядочность – отсутствием в реестре ненадежных поставщиков, регулярным осуществлением госзакупок и тому подобными действиями.
  3. не быть должником и не закладывать свыше 25% собственных активов;
  4. не проходить через процедуру банкротства или ликвидации;

У каждой уважающей себя организации, работающей в данной сфере, сегодня существует официальный сайт.

И на этом веб-ресурсе должна быть размещена не только красочно написанная информация о том, что значит долевое строительство (что это такое, почему выгодно, какие преимущества дает при сотрудничестве именно с ними и так далее), но и проектная декларация на недвижимость.

Только предоставив документацию по конкретному объекту на всеобщее обозрение, подрядчик вправе приступать к привлечению инвестиций, лично или через девелопера. Также данная фирма обязана до заключения контракта застраховать свою ответственность, причем в отношении всех вкладчиков. Копия полиса или договора поручительства должна быть у каждого участника сделки.

Еще одним способом защиты от мошенничества являются отчисления в так называемый компенсационный фонд (они обязательны для всех проектов, к реализации которых приступили после 01.01.2017 года).

Правила долевого строительства регламентированы следующими законами:

  1. № 2300-1 от 7 февраля 1992 – заботится об инвесторах, покупающих недвижимость в некоммерческих целях;
  2. № 214 от 30 декабря 2004 – задает общие требования и сегодня является основным;
  3. № 294 от 30 декабря 2012 – более других нацелен на интересы подрядчика, но также прописывает положения страховки.

Последний ФЗ появился на фоне того, что фирмы были недовольны двумя предыдущими актами, считая, что данные своды предписаний чересчур несправедливые, так как ставят в жесткие рамки, но не дают никакой защиты. Поэтому № 294 является в чем-то компромиссным решением. Это документ, определяющий обязанности сторон, и его заключают между собой застройщик и вкладчик.

Первый всегда является юридическим лицом, при любой своей ОПФ (организационно-правовой форме) и должен правильно оформить и предоставить все необходимые разрешительные и проектные бумаги. Второй может быть и физлицом (как это чаще всего и происходит) и получает полное право оформить недвижимость на свое имя, так как инвестирует деньги в возведение здания. Внимание, подписывать ДДУ можно только в том случае, если в нем четко указаны все следующие пункты:

  1. развернутое описание;
  2. сроки сдачи в эксплуатацию (как поэтапные, так и итоговые);
  3. поведение при форс-мажоре (и уточнения, что считать таковым).
  4. права/обязанности обеих лиц;
  5. конечная цена объекта;
  6. специфика решения спорных ситуаций;

Уже понимая, на какие условия долевого строительства рассчитывать, и принимая их, помните, что ставить подпись в ДДУ вправе как непосредственно вы, так и уполномоченное вами лицо, тогда как со второй стороны это должен быть только ответственный представитель компании, действующий по нотариальной доверенности.

Будьте готовы предъявить целый ряд справок и письменное согласие супруги (супруга) на заключение сделки. Также держите в уме, что в случае замораживания работ на срок свыше 2 месяцев или других нарушений вы можете инициировать одностороннее расторжение контракта, при котором компания-подрядчик будет обязана вернуть все ваши вложения.

В числе очевидных преимуществ:

  1. возможность погашения финансовых обязательств в рассрочку – внесение оплаты частями, в течение нескольких лет, на практике оказывается довольно удобным. В той же ипотеке похожая схема, и она повсеместно популярна;
  2. экономия при приобретении недвижимости – разница между среднерыночной стоимостью достигает 30%; и чем раньше вы решите вложиться, тем больше денег сохраните для семейного бюджета;
  3. использование в качестве инструмента для получения прибыли – прекрасно понимая, что такое долевое строительство квартир. Обладающие солидным финансовым запасом вкладчики выкупают сразу целые этажи в домах, вырастающих на перспективных участках, а после, когда объект уже сдан в эксплуатацию и цена жилплощади в нем возросла, переступают свои права и хорошо на этом зарабатывают.

Но есть и недостатки:

  1. до сих пор встречаются мошенники, которые просто обманывают доверчивых инвесторов.
  2. на возведение здания требуется время – от полутора до трех лет и более, и это если не учитывать всевозможные затягивания.

    Согласно статистике, сроки нарушаются в каждом втором случае, потому стоит подумать, готовы ли вы столько ждать;

  3. при сдаче объекта зачастую выявляются различные недочеты или даже дефекты (кривизна стен, несоответствие квадратуры и так далее), и на урегулирование этих моментов также приходится тратить нервы, силы и дни с неделями;
  4. иногда происходит банкротство фирмы-подрядчика, и тогда вряд ли быстро (или вообще) находится другая организация, готовая подхватить проект и завершить его;

Сегодня вкладчики защищены гораздо сильнее, чем до 2004 или даже до 2012 года, но определенные опасности все-таки остаются.

Обычно они связаны с хитро составленными договорами. Ушлые или недобросовестные подрядчики часто включают в ДДУ те пункты, которые хоть и не нарушают ФЗ, но серьезно ограничивают права второй стороны. Это могут быть:

  1. размытые сроки завершения работ – чтобы не понимать, с какого дня отсчитывать неустойку;
  2. не указан состав имущества – обнаруживается, что нет межкомнатной двери или стеклопакетов, а претензии вы предъявить уже не вправе.
  3. отсутствие описания используемых материалов – в ход идут более дешевые и менее качественные аналоги, что негативно сказывается на надежности стен или красоте отделки;

Поэтому имеет смысл заключать ДДУ при поддержке профильного юриста, непросто понимающего, что означает долевое строительство, а знающего каждый нюанс оформления договора.

Хотя главной проблемой все-таки является возможность банкротства компании-подрядчика. От него вы не застрахованы даже при отлично составленном контракте. Риски нельзя исключить полностью, но свести к минимуму их вполне реально. Для этого нужно выполнить несколько действий: 1. Проверить вторую сторону – зайти на официальный сайт и посмотреть, сколько, когда и каких объектов сдала фирма, есть ли у нее проектная декларация.
Проверить вторую сторону – зайти на официальный сайт и посмотреть, сколько, когда и каких объектов сдала фирма, есть ли у нее проектная декларация.

После чего стоит посмотреть в интернете, какая репутация сложилась у этой организации, укладывалась ли она в сроки, в порядке ли у нее отчетность.

2. Изучить всю информацию, касающуюся будущего здания, – выяснить, на каком основании застройщик обладает участком, оформил ли он все разрешения; если есть возможность, следует ознакомиться с фото и видеоматериалами, чтобы понять, на какой стадии находится реализация проекта. 3. Убедиться в отсутствии предпосылок к банкротству – поинтересоваться в Арбитраже, нет ли в отношении второй стороны исков, взысканий или открытого исполнительного производства. Ну а дальше, если все устраивает, можно лично встретиться с представителем фирмы-подрядчика и уже предметно узнать, как вступить в долевое строительство в данном конкретном случае, лично посмотреть землю.

Опять же, лучше, если вас будет сопровождать опытный юрист.

Если вторая сторона не выполнила свои обязательства, вы вправе:

  1. возмещать свои убытки в судебном порядке или путем полюбовного урегулирования претензии.
  2. настаивать на снижении конечной стоимости, если фактическая площадь не соответствует указанной в ДДУ; или в том случае, когда уровень отделочных или других работ не отвечает современным стандартам;
  3. при приеме объекта требовать устранить недостатки и дефекты в скорейшие сроки. Для оценки и контроля качества допустимо привлекать независимых специалистов;

Сделать это можно одним из двух способов:

  1. через суд – если вторая сторона отказывается идти на компромисс.
  2. в ходе переговоров – потребовав у фирмы-подрядчика компенсацию, которую она обязана выплатить в течение определенного времени, допустим, за 10 дней;

Штрафы накладываются за каждые просроченные сутки, в двойном размере (так как контрагент по договору – это гражданин России под государственной защитой), но не более 1/300 ставки рефинансирования (определенной ЦБ РФ в день нарушения обязательств) от общей цифры, фигурирующей в договоре.

В нем нужно подробно описать основание для выплаты неустойки, и указать следующие реквизиты:

  1. сумма взыскания – прописью, в точном размере, до копеек;
  2. объем расходов для возмещения убытков, понесенных в результате самостоятельного устранения дефектов;
  3. обнаруженные недостатки, за которые отвечает именно компания-подрядчик;
  4. предпринятые шаги по досудебному удовлетворению претензии;
  5. номер/дата ДДУ и акта приема-передачи;
  6. период штрафования – с числами, совпадающими с аналогичными в документации;
  7. иные затраты, к которым привела безответственность второй стороны, например, на аренду съемного жилья.

Мы постарались максимально подробно описать понятие долевого строительства: что это значит, какими преимуществами и недостатками обладает, по какой схеме реализуется.

Вам решать, вкладываться, таким образом, в покупку недвижимости или нет.

В заключение добавим, что требования к фирмам-подрядчикам ежегодно ужесточаются, а это значит, что рисков у инвесторов все меньше. Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter Дорогие читатели! У вас есть интересное сообщение для редакции?

Хотите поделиться новостью? Задать нам вопрос?

Пишите нам по электронной почте: присылайте сообщения в WhatsApp, Viber или Telegram на номер 8 (952) 543-17-02. И не забудьте подписаться на нас в соцсетях: , , , . Также наше сообщество есть в .

Читайте также

Что такое долевое строительство?

» Автор anton На чтение 7 мин Просмотров 14 Опубликовано 19.02.2018 Долевое строительство является одной из современных популярных форм приобретения жилья. Оно позволяет сэкономить определенную сумму средств, поскольку купить квартиру можно на ранней стадии строительства дома. Вместе с тем, это и дополнительные риски, поскольку по разным причинам недвижимость может быть недостроена, и придется нести затраты на съем квартиры совместно с уплатой процентов по ипотеке и не получить жилье в собственность.

Причем, как поступать в такой ситуации закон «О долевом строительстве» не регламентирует. С экономической точки зрения, участие в долевом строительстве – способ приобретения жилья по более низким ценам, но с большими рисками. Финансирование покупки недвижимости производится за счет собственных денежных ресурсов дольщика (человека, заключившего договор об участии в долевом строительстве).

Такое решение жилищной проблемы является финансово привлекательным, но вместе с тем, очень рискованным. Привлекательность заключается в том, что данным способом можно приобрести недвижимость на треть дешевле, чем после завершения строительства, однако в процессе возведения дома могут возникнуть различные проблемы, в том числе, нехватка денежных средств у застройщика, что приведет к существенному затягиванию сроков, а также возникновению других проблем.

Избежать проблем долевого строительства можно, если тщательно выбирать застройщика. Для этого рекомендуется изучить его репутацию в сети Интернет, посетить его официальный сайт, на котором ознакомиться с разрешительными документами на стройку, желательно пообщаться с уже существующими участниками долевого строительства дома, где планируется приобретение квартиры. Подробное изучение всех обстоятельств позволит существенно снизить собственные риски.

Основные достоинства описываемого методы приобретения жилья являются следующими:

  1. Приобретение жилья более высокого класса. Поскольку стоимость квартиры ниже из-за дополнительных рисков, за ту же сумму денежных средств в рамках долевого строительства можно приобрести жилье более высокого класса или большей площади.
  2. Возможность оплатить приобретение недвижимости поэтапно. Все зависит от условий договора, в частности, для участника долевого строительства можно предусмотреть удобный график платежей за покупаемую квартиру, что позволяет оптимизировать финансовую нагрузку.
  3. Привлекательные финансовые условия. Дольщик приобретает недвижимость по более низкой цене по сравнению с аналогичными квартирами или домами при покупке их на первичном или вторичном рынке. Это связано с дополнительными рисками, которые несет инвестор, ведь с правовой точки зрения приобретение квартиры в долевое строительство – это покупка по предоплате, то есть денежные средства уже переданы застройщику, а жилья еще нет.

В качестве отрицательных сторон договора участия в строительстве выделяют следующие:

  1. В соответствии с соглашением участия в строительстве, человек покупает не жилое помещение в собственность, а только право ее требования у застройщика.
  2. Высокие риски, поскольку может попасться недобросовестный застройщик, не выполняющий свои обязательства.
  3. Присутствует вероятность нарушения сроков возведения здания.

Таким образом, принимая решение о выборе способа приобретения квартиры, следует тщательно взвешивать положительные и отрицательные моменты долевого строительства и сравнивать их с другими инструментами покупки недвижимости.

Основным нормативным актом, регулирующим отношения в данной сфере, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ.

Он регламентирует следующие вопросы:

  1. Порядок обеспечения выполнения сторонами своих обязанностей в рамках соглашения;
  2. Права и обязанности сторон в договоре на участие в строительстве (ДДУ);
  3. Процесс заключения, расторжения и корректировки описываемого документа;
  4. Ответственность застройщика и покупателя в случае нарушения условий соглашения;
  5. Направления и способы защиты людей, принимающих участие в процессе долевого строительства.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве – это важный документ, который контролирует отношения застройщика и покупателя недвижимости.

Он заключается в письменном виде и содержит следующие положения:

  1. Обязанность сторон по государственной регистрации договора в соответствующем государственном органе.
  2. Точный срок, когда строящийся дом будет сдан, и квартира перейдет в собственность покупателя.
  3. Сведения об объекте долевого строительства: его описание, позволяющее однозначно идентифицировать покупаемое жилье; стоимость квартиры; порядок, каким образом производится оплата за недвижимость; гарантийные обязательства застройщика; инструменты обеспечения выполнения сторонами своих обязательств.

Нехватка в договоре какого-либо из указанных пунктов делает его недействительным. Процесс участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома выглядит следующим образом:

  1. Оформление в аренду строительной компанией земельного участка, где будет производиться возведение недвижимости. При заключении договора аренды на длительное время, в нем предусматривается возможность последующего приобретения его в собственность.
  2. Заключение договора долевого участия с каждым покупателем помещений в строящемся здании.
  3. Сдача построенного дома в эксплуатацию и передача предмета соглашения в собственность дольщику.

Конечно, в процессе возведения дома и сдачи его в эксплуатацию могут возникать различные нюансы, поэтому желательно составить бумагу таким образом, чтобы риски долевого строительства никак не отразились на инвесторе. Для этого предусмотрены различные механизмы защиты прав участвующих людей на государственном уровне, включая обязательную государственную регистрацию договора долевого участия.

Возведение многоквартирных домов с использованием описываемых схем осуществляется на следующих принципах:

  1. Возможность обмена квартирами. Застройщик может предоставить новую квартиру взамен имеющейся у инвестора. При этом старое жилье переходит в собственность строительной компании, и она будет им распоряжаться. Такая схема часто применяется при расселении владельцев аварийного или ветхого жилья.
  2. Оплата за строящееся жилье в полном объеме осуществляется до его ввода в эксплуатацию. При этом застройщик не имеет права изменять стоимость недвижимости, несмотря на увеличение цен на материалы, работы и так далее.
  3. При предоставлении инвесторы возможности поэтапно вносить денежные средства за строящее жилье, у застройщика возникает право изменять стоимость с учетом инфляции, величины банковского процента и других подобных факторов.

Помимо установленных в законе 214-ФЗ обязательных пунктов для признания инвестиционного соглашения действующим, рекомендуется предусмотреть в договоре следующие нюансы:

  1. Порядок изменения стоимости недвижимости в случае изменений различных экономических факторов. Либо определить, что стоимость объекта не меняется ни при каких условиях (такой пункт является наиболее выгодным для покупателя недвижимости).
  2. Сроки, в течение которых обнаруженные государственной комиссией или инвестором недостатки, необходимо устранить.
  3. Сведения о порядке оформления права собственности на недвижимость (кто является ответственным со стороны застройщика, какие сроки подготовки документов и передачи их в государственные органы и так далее).
  4. Порядок управления зданием после сдачи его в эксплуатацию.
  5. Количество попыток сдачи дома в эксплуатацию государственным органам. Если ими будут обнаружены существенные недостатки объекта, рекомендуется отметить в документе, что застройщик устраняет их за свой счет.

Основной особенностью описываемого договора является наличие обязательной государственной регистрации.

Данные действия производит Росреестр. Чтобы осуществить данное действие, застройщик и покупатель после заключения соглашения обязаны предоставить в регистрирующий орган следующие документы:

  1. Заявление установленной формы;
  2. Проектная документация.
  3. В случае приобретения недвижимости в ипотеку – соответствующие договоры с банком;
  4. Разрешение на постройку дома;
  5. Учредительные документы застройщика;
  6. Подробное описание объекта (предоставляется покупателю застройщиком);
  7. Платежные квитанции, подтверждающие оплату пошлины в бюджет;
  8. При наличии супруга или супруги – согласие на приобретение жилья или брачный договор, если таковой заключался;
  9. Инвестиционный договор на участие в строительстве;
  10. Документ, удостоверяющий личность и его копия;

Таким образом, отвечая на вопрос, что такое долевое участие в строительстве дома, можно сделать вывод, что это финансово выгодный, но достаточно рискованный инструмент приобретения жилья. Чтобы избежать возможных неприятностей, рекомендуется тщательно выбирать застройщика, изучать его репутацию, а также регистрировать в установленные законом сроки договор в государственных органах.

Также имеется возможность страховать ответственность застройщика в определенных компаниях, что существенно уменьшает риск невыполнения им своих обязательств.

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСКДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках.

Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая. — Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома.
— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.

ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т.

д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т.

д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ.

Преимущества и недостатки ДДУПреимущества ДДУ:Дольщики хорошо защищены законом.

Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей.

«В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта»

, — поясняет Мария Литинецкая.Договор регистрируется в Росреестре.

ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т.

д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.Если что-то случится со стройкой, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т.

п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)».

Недостатки ДДУ:Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен.

Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.Как проверить застройщикаПрежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2020 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади. Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).Важный показатель — деловая репутация застройщика.

Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией.

Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства . Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками. «Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.

— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».На что обращать внимание при заключении ДДУКак правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной.

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2022 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т.

д.». ДДУ и ипотекаЕсли квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона. Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.Переуступка прав по ДДУПереуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки.

То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу. Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.

— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами. Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга.

Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит.

Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построенПосле ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры.

Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры»

, — советует она.Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания.

Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры. Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность.

Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%.

«Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей».