Главная - Гражданское право - Можно ли оформить участокв долевую собственность

Можно ли оформить участокв долевую собственность


Можно ли оформить участокв долевую собственность

Порядок пользования и оформления в собственность земельного участка в долевой собственности


> «Общая долевая собственность на земельный участок» – когда это словосочетание слышит человек, не знакомый с хитросплетениями российского законодательства, у него в голове сразу рождается большое количество вопросов. Самый частый вопрос: «А что это вообще такое»? В данной статье будет рассмотрен обширный пул вопросов, в которых будет даваться ответ не только на то, что такое долевая собственность на землю, но и как приватизировать такую землю и как совершать с ней сделки по купле-продаже или любые иные.

Перед тем, как приступить к рассмотрению этих специфических вопросов, необходимо взглянуть в нормативные источники, чтобы в целом дать определение рассматриваемому загадочному понятию.

Если открыть Гражданский кодекс РФ (далее – также «ГК РФ»), можно заметить, что общей собственности в нём отведена целая глава.

Итак, согласно ст.244 ГК РФ, общая собственность – это ситуация, в которой у некоего имущества есть два или более собственника. Закон также выделяет два режима общей собственности:

  1. долевая собственность (когда для совладельцев имущества определяется их конкретная доля владения);
  2. совместная собственность (когда доля не определяется).

Режим собственности совместной характерен для имущества супругов, которые владеют нажитым во время брака «добром» без определения каких бы то ни было долей. Предполагается, что степень доверия между супругами настолько высока, что заниматься делёжкой на доли практического смысла не имеет.

Собственность долевая – это уже другая ситуация. В этом режиме у сособственников размеры доли определены.

Такие доли могут быть как равными (по-братски, 50 на 50), так и неравными (любые иные соотношения). Общей долевой может быть как движимая вещь, так и недвижимое имущество. Если это недвижимость, то информация о долях совладельцев должна быть отражена в обязательном порядке в ЕГРН.

Земельный участок (далее – также «ЗУ») – это объект недвижимости, поэтому, право на него подлежит государственной регистрации. В долевой собственности ЗУ может оказаться по разным основаниям. Например, когда человек желает приобрести в собственность определённый участок, однако не располагает для его приобретения достаточным количеством средств.

В таком случае он может обратиться к другим лицам, например, своим друзьям или знакомым, и приобрести такой участок в долевую собственность с ними.

Это позволит сэкономить приличное количество денежных средств, ведь в приобретение вложиться и другая сторона.

Например, ЗУ приобретается в равных долях товарищем Ивановым и товарищем Петровым.

Таким образом, в ЕГРП появится запись, что участок находится в долевой собственности этих лиц, и что Иванов владеет ½ доли, и Петров также владеет ½ доли. Если у ЗУ будет два или более хозяина, то использование такого участка мало чем отличается от случаев, когда такой собственник один. На этой земле можно производит те же самые действия по посадке садово-огородных культур или заниматься выращиванием цветов.

По нормам ст.247 ГК РФ, пользование таким ЗУ должно осуществляться по соглашению его собственников – как договорились, так и пользуются. Продукция, которая будет на такой земле выращена, также будет являться общей собственностью, и распределяться она должна соразмерно долям владения ЗУ.

Если доли равны, то и распределение продукции производится в равных долях. Если соглашения о совместном пользовании ЗУ достичь не удаётся, то данные вопросы можно урегулировать в судебном порядке. Расходы на содержание ЗУ также делятся соразмерно долям владения. К числу расходов относятся, например, налоги.

К числу расходов относятся, например, налоги. Если с владением и пользованием всё предельно просто – распределяй доход и неси расходы соразмерно доле, а пользуйся по соглашению с совладельцами, то в вопросах распоряжения таким ЗУ есть определенные сложности.

Согласно нормам ст.246 ГК РФ, распоряжение ЗУ, который находится в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех совладельцев.

Иными словами, если собственники решают продать участок, то они договариваются об этом между собой и осуществляют соответствующую гражданско-правовую сделку. Т. е., со стороны «Продавца» сособственники будут выступать вместе.

Рекомендуем ознакомиться: Соглашение между совладельцами лучше всего оформлять в письменной форме, чтобы потом не было непредвиденных обстоятельств, когда кто-то вдруг откажется от своих слов и от желания продавать участок. Если есть взаимное согласие на отчуждение, то тут всё тоже предельно ясно. А как быть в тех случаях, когда только один их собственников доли решит продать её или произвести отчуждение иным способом?

В этом случае необходимо руководствоваться положениями п.2 ст.246 ГК РФ. Согласно им, собственник доли, который задумал свою долю продать, должен в обязательном порядке известить о своём желании других владельцев долей.

Конечно, приобретение доли земельного участка для третьих лиц – это не самая выгодная сделка, поскольку постоянно придётся считаться с мнением иных владельцев долей.

Однако если более низкая цена возьмёт верх над всеми остальными факторами, то такая сделка вполне возможна. Для того чтобы осуществить продажу доли в праве общей долевой собственности на ЗУ, потребуется произвести ряд последовательных процедур:

  • Осуществить извещение остальных совладельцев о предполагаемой продаже, цене такой продажи и прочих условиях планируемой сделки, при этом такое извещение обязательно должно быть сделано письменно и никак не в устной форме и не по телефону;
  • Подождать один месяц со дня извещения, и если никто из владельцев долей не приобретёт долю, то её можно продавать третьи лицам.

Возможно, месяц ждать и не придётся, если все владельцы до истечения указанного срока откажутся от реализации своего преимущественного права приобретения.

Безусловным будет являться нотариально удостоверенный отказ.

Если преимущественным правом приобретения доли совладельцы долей не воспользовались в течение месяца, либо до истечения данного срока был получен отказ от реализации такого права, то доля ЗУ может быть реализована третьим лицам. Следует также упомянуть, что круг приобретателей – третьих лиц в некоторых случаях может быть ограничен.

Например, если ЗУ находится на границы страны, то его в любом случае нельзя продавать иностранцам, лицам без гражданства, либо иностранным компаниям. Такие ограничения установлены в ст.15 Земельного кодекса РФ (далее – также ЗК РФ). Это связано с вопросами обеспечения безопасности страны.

Вдруг землю приобретут шпионы? Кроме того, если планируется продавать долями ЗУ из категории сельхозназначения, то здесь также существует ряд запретов и ограничений:

  • Преимущественным правом приобщения ЗУ сельхозназначения обладают муниципалитеты, на территории которых такие ЗУ расположены.
  • Доли нельзя будет продавать тем же лицам, что предусмотрены в ст.15 ЗК РФ;
  • Если ЗУ из категории земель сельхозназначения, то долю можно продать или подарить только другому совладельцу данного ЗУ, а также сельхозорганизации или члену КФХ, использующего такой ЗУ.

Во всех остальных случаях необходимо руководствоваться общими положениями о преимущественном праве согласно нормам ГК РФ.

А вот передать в аренду долю ЗУ нельзя в принципе. В силу указаний закона в аренду могут сдаваться только выделенные ЗУ, которые имеют собственные границы и состоят на кадастровом учёте.

Передать в аренду участок целиком по взаимному согласию всех владельцев возможно, а вот передать долю – уже нельзя. Вопрос о том, можно ли приватизировать ЗУ «частями», довольно часто задаётся на просторах интернета, однако полных и развёрнутых ответов на него практически не встретишь – всё сплошные размышления «вокруг да около».

Постараемся восполнить данный информационный пробел.

Для начала определим, в каких случаях можно говорить о приватизации доли ЗУ. Допустим, что есть некий ЗУ, который находится собственности государства.

На таком ЗУ расположился жилой дом, у которого несколько совладельцев, т.е.

находится он в долевой собственности. Могут ли домовладельцы приватизировать ЗУ также долями, как и владеют домом?

В соответствии с положениями ЗК РФ, приватизировать можно только ЗУ целиком – доли ЗУ приватизированными быть не могут.

Другими словами, такой ЗУ окажется после приватизации в общедолевой собственности владельцев расположенного на таком ЗУ строения. Рекомендуем ознакомиться: Ранее данная процедура регулировалась положениями ст.36 ЗК РФ, однако данная статья была в 2016 году отменена. Вся информация, которая сейчас содержится в интернете по данному вопросу, является устаревшей, т.

к. всегда отсылает читателя к нормам именно этой статьи. В настоящее время применению подлежит иная норма, содержащаяся в ст.39.20 ЗК РФ.

Доли ЗУ не могут быть приватизируемыми объектами – по закону только ЗУ целиком может быть объектом приватизации. Итак, что необходимо сделать владельцам общей долевой собственности, чтобы приватизировать участок, который находится под зданием, которым они совместно владеют?

Совладельцам недвижимости необходимо в первую очередь договориться между собой о необходимости приватизации, поскольку обращение в уполномоченный орган должно производиться от имени всех собственников.

Если решение совладельцев будет: «Приватизируем», тогда далее будет необходимо обратиться в государственный или муниципальный орган, в зависимости от того, кто владеет таким земельным участком. Помимо совместного заявления необходимо также подготовить необходимый перечень документов, состав которых точно смогут подсказать вышеуказанные органы.

Но в любом случае, к заявлению должны быть приложены документы на строение и о праве на него. Приватизация ЗУ с точки зрения закона – процедура необходимая в первую очередь для самих владельцев недвижимости. Это обезопасит ЗУ от посягательств третьих лиц на него.

Приватизация доли земельного участка, то бишь приватизация всего участка, будет завершена после внесения соответствующих записей в ЕГРН о регистрации права долевой собственности. Ситуация, когда у ЗУ несколько собственников, конечно же, накладывает определённые ограничения.

При продаже доли цена её будет значительно отличаться в меньшую сторону, нежели продавался бы единый участок.

Да и сам процесс пользования, а уж тем более распоряжения ЗУ, также обязательно должен быть согласован с иными совладельцами. Это не всегда удобно. Но такое положение дел можно прекратить, если из общего участка осуществить выдел долей.

Данный вопрос регулируется нормами ст.252 ГК РФ.

Согласно данной норме, общедолевое имущество может быть разделено между совладельцами по их обоюдному соглашению. Если такого согласия достичь не удаётся, каждый из совладельцев имеет право требовать такого выдела в судебном порядке. Каждый собственник по закону может требовать такого выдела.
В некоторых случаях закон запрещает осуществлять выдел:

  • В отношении ЗУ сельхозназначения, если после выдела размер такого участка окажется меньше минимально установленного субъектами РФ размера (такой минимальный размер устанавливает непосредственно законами субъектов).
  • В отношении ЗУ под многоквартирным домом – он является неделимым;

Даже исходя из беглого анализа правовых норм, можно заметить, что земли сельскохозяйственного назначения пользуются со стороны законодателя особенной защитой.

Это связано с тем, что такие земли имеют стратегическое значения для страны. Если выдел в натуре невозможен, допускается проведение выплаты стоимости соответствующей доли. Выдел несёт в себе множество позитивных последствий, как в части владения и пользования, так и в части распоряжения ЗУ. Но при этом стоит помнить, что все межевые работы придётся оплатить собственнику, который пожелал выделиться – необходимо будет заключать договор на проведение данных работ с кадастровым инженером.

Но при этом стоит помнить, что все межевые работы придётся оплатить собственнику, который пожелал выделиться – необходимо будет заключать договор на проведение данных работ с кадастровым инженером. Общая долевая собственность – режим, в котором нужно уметь договариваться с другими совладельцами долей. Если взаимопонимания не достичь, то можно много времени проводить в судебных тяжбах.

Иногда бывает полезно осуществить выдел доли в участке – это избавит от многочисленных сложностей, но при этом важно помнить и о расходах, которые процедура выдела за собой повлечёт.

Общую долевую собственность можно воспринимать и как фактор, который ограничивает правомочия каждого отдельного человека, но с другой стороны, только такой способ приобретения для человека возможен в определённых случаях, когда у него одного элементарно не хватает денег. Ведь при покупке ЗУ в долевую собственность равными долями каждый приобретатель платит вдвое меньше.

Как бы то ни было, а данный режим владения земельными участками достаточно распространён, и каждому человеку будет не лишним знать ответы на рассмотренные в настоящей статье вопросы. Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Совместная собственность на землю вводит некоторые ограничения на правовой режим владения, использования и распоряжения С наступлением нового поколения людям стало труднее получить собственную жилую площадь, и, пытаясь помочь С течением времени перерегистрация земельного участка на праве собственности становится всё проще, поскольку законодательство Покупатели, выбравшие землю под дом, интересуются, как узнать в собственности ли земельный участок, и Поиск: © 2022

Как оформить долю земельного участка в собственность

1 300 просмотров Содержание Совместная собственность на неделимую вещь является проблемной в плане эксплуатации предмета и сложности его реализации. Такие же проблемы возникают у владельцев земельных участков.

Совместная собственность на землю может появиться в период брака или в случае наследования.

В результате каждый из владельцев не может самостоятельно распоряжаться наделом или использовать его по назначению. В такой ситуации, закон предлагает выделить свою часть. Рассмотрим, как оформить долю земельного участка в собственность.

предусматривает необходимость нахождения земельного участка и жилого дома в собственности одного владельца.

В связи с этим, гражданин, который возвел частный дом, имеет право на оформление земельного участка в собственность. Порядок оформления зависит от собственника земельного надела:

  1. если владельцем является государство или муниципалитет, то гражданин может оформить землю в собственность без получения согласия владельца;
  2. если собственником является частное лицо, то гражданин имеет право преимущественного выкупа.

Единственным условием является наличие на земельном участке жилого дома, возведенного в соответствии с разрешением уполномоченного органа и введенного в эксплуатацию надлежащим образом.

В зависимости от размера земли раздел может быть произведен следующим образом:

  1. собственники получают доли в объекте.
  2. надел делится на 2 участка (если позволяет общая площадь);

Закон предусматривает возможность владения земельными участками:

  1. на праве индивидуальной собственности;
  2. на праве долевой собственности.
  3. на праве общей совместной собственности;

Если в первом случае владелец один, то в остальных вариантах собственников несколько. Каждый из них наделяется равными правами в отношении надела.

Однако возможность использования и распоряжения ограничивается наличием других владельцев. Для удобства эксплуатации целесообразно выделить доли каждого владельца. После оформления земельного участка в долевое владение, собственник наделяется правами и обязанностями в отношении своей доли.

Он может ее продать, завещать, подарить. При этом, обязан ухаживать за ней, использовать по назначению и оплачивать налоги. Закон предусматривает следующие варианты для определения долей в земельном наделе:

  1. по соглашению сторон (на добровольной основе);
  2. в судебном порядке (если стороны не могут прийти к договоренности).

Под выделением долей понимается появление 2 новых объектов вместо одного.

Не каждый земельный участок может быть разделен. Закон устанавливает запрет на выделение в отношении следующих участков:

  1. общая площадь не позволяет провести раздел (полученные участки меньше минимального размера);
  2. участок не подлежит разделу в силу закона.
  3. при выделении не соблюдаются интересы содольщиков;
  4. на территории расположен спорный объект;

Если провести фактическое разделение невозможно, то собственник имеет право получить денежную компенсацию за долю.

Компенсация может быть выплачена по соглашению сторон. В случае, если выдел доли в натуре невозможна, а доля является незначительной, то суд может принудительно назначить выплату компенсации. С момента получения выплаты, гражданин теряет права на долю земельного надела ().

Совладельцы имеют право урегулировать вопрос о разделе в добровольном порядке. Закон предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок по выделению долей в земельном наделе. Стороны оформляют документ в простой письменной форме и заверяют у нотариуса.

На основании соглашения стороны проводят регистрацию права собственности долей или новых земельных наделов, образованных вместо старого. Процедура различается в зависимости от площади объекта:

  • Если величина исходного участка не позволяет провести выдел, то владельцы становятся долевыми собственниками.
  • Если величина исходного участка значительно превышает минимальную, то стороны оформляют выдел (каждый сособственник становится владельцем отдельного участка).

Для выяснения возможности выдела необходимо пригласить кадастрового инженера. Специалист определить границы участка и даст заключение о возможности разделения надела.

После получения решения кадастрового инженера можно оформлять собственность.

Важно! Каждый владелец имеет право на долю в земельном наделе, равной доле в жилом доме.

Порядок действий при выделении долей в добровольном порядке:

  • Сбор документов.
  • Определение границ и оформление кадастрового паспорта.
  • Оформление соглашения.
  • Нотариальное удостоверение.
  • Государственная регистрация.

Если доля оформляется в участке сельхозназначения или СНТ, то необходимо провести собрание сособственников. При проведении собрания нужно оформить протокол. Однако, если доля выделяется в участке, который имеет 2 владельцев, то проведение сбора не требуется.

Протокол собрания удостоверяет следующие моменты:

  1. согласие сторона на разделение или выдел наделов.
  2. уведомление всех сособственников о проведении раздела (выдела);
  3. согласие владельцев с границами участков;

Обязательным условием при разделении или выделении участков является проведение межевания.

Процедура предусматривает определение общей площади участка и установление границ. Процедура проведения межевания:

  1. оформление межевого дела.
  2. посещение участка специалистом;
  3. проведение измерений;

Документ передается в Росреестр для оформления кадастрового паспорта на объект.

Сведения о границах, проведении межевания и постановке на кадастровый учет вносятся в ЕГРН.

Важно! В случае выделения участка в натуре оформляется 2 межевых дела. При выделении долей потребуется одно общее межевое дело. Для оформления соглашения, стороны должны подготовить следующие документы:

  1. техническая документация;
  2. документы представителей малолетних владельцев;
  3. правоустанавливающие документы на жилой дом;
  4. гражданские паспорта совершеннолетних собственников и владельцев в возрасте от 14 лет;
  5. разрешение районного отдела опеки на проведение выделения в отношении имущества несовершеннолетних;
  6. правоустанавливающие документы на участок;
  7. нотариальное согласие супругов сторон (если объект приобретался в период брака;
  8. кадастровый паспорт;
  9. выписка из ЕГРН на землю и дом.
  10. свидетельства о рождении малолетних собственников;

Образец соглашения о разделе земельного участка Образец соглашения о выделе доли в жилом доме и земельном участке в натуре Мнение экспертаСтанислав ЕвсеевЮрист.

Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. Закон предусматривает обязательное нотариальное удостоверение соглашения о выделении долей в земельном участке. В связи с этим, целесообразно доверить оформление соглашения нотариусу.

Однако стороны должны предоставить специалисту проект документа и необходимую документацию. С 2020 года обязанность по передаче документов, удостоверенных нотариусом, на государственную регистрацию в Росреестр, возложена на нотариуса. Поэтому гражданам не придется предпринимать дополнительных действий.
Поэтому гражданам не придется предпринимать дополнительных действий. Процедура оформления соглашения в добровольном порядке требует следующих затрат № п/пНаименование расходовСтоимость 1Межевание 5 000 р.

за участок 2Подготовка кадастрового паспорта10 000 р.

за участок 3Оформление проекта соглашения2 000 р. – 3 000 р. 4Нотариальное удостоверение0.5% от кадастровой стоимости объекта 5Услуги нотариусаОт 5 000 р.

(в зависимости от региона) 6Государственная регистрация350 р. Если объект оформляется в общую долевую собственность, то расходы делятся между собственниками, в соответствии с размерами долей.

При выделении доли в натуре, каждый из владельцев несет перечисленные расходы самостоятельно. Определить, какое время будет затрачено на оформление сложно.

Все зависит от того, какие этапы необходимо пройти. Наибольших временных затрат требует оформление земельного надела.

Период оформления земли по соглашению:

  1. межевание – до 6 месяцев (в зависимости от региона);
  2. подготовка соглашения – 1-2 дня;
  3. нотариальное удостоверение – 1 день;
  4. государственная регистрация – 7 – 14 дней.
  5. постановка на кадастровый учет – до 30 дней;
  6. сбор документов – 14 дней;

Если достичь общего согласия не удалось, то вопрос придется урегулировать в суде. Как показывает практика, чаще всего в суд обращаются, если у участка 3 и более владельца.

Судебные вопросы, относительно объекта недвижимости, рассматриваются в судебных органах по месту расположения спорного предмета.

Регистрация сторон значения не имеет. Подведомственность напрямую зависит от стоимости спорного надела.

Поэтому перед подачей искового заявления необходимо заказать в Росреестре справку о кадастровой стоимости участка. Цена иска рассчитывается не из общей стоимости надела, а только из доли, на которую претендует заявитель.

Пример. Гражданин Л. обратился в суд с заявлением о выделении доли земельного участка в натуре. Его брат отказывался проводить раздел на добровольной основе.

В соответствии со справкой из Росреестра, стоимость участка составила 1 000 000 р. Братья владели им на праве совместной собственности. Гражданин Л. претендовал на ½ часть.

Поэтому цена иска составила 500 000 р. В зависимости от цены иска определяется подведомственность:

  1. если сумма составляет менее 50 000 р., то заявление подается в мировой суд;
  2. если сумма превышает 50 000 р., то иск направляется в районный суд.

Досудебный порядок предусматривает необходимость направить совладельцам предложение о заключении соглашения. При отсутствии ответа, через 30 дней можно предпринимать действия по подготовке судебного разбирательства.

Алгоритм действий при разделе участка в судебном порядке включает:

  • Сбор документов.
  • Получение судебного решения.
  • Направление в суд.
  • Судебное разбирательство.
  • Подготовка искового заявления.
  • Государственная регистрация права собственности.

Перед обращением в суд необходимо также поставить участок на кадастровый учет и провести межевание.

В случае отказа сособственников от определения границ, вопрос урегулируется в судебном порядке. Документация к исковому заявлению:

  1. технические документы на дом и постройки;
  2. документы на жилой дом и нежилые постройки (при наличии);
  3. квитанция об оплате пошлины;
  4. правоустанавливающая документация на надел;
  5. нотариальная доверенность и гражданский паспорт представителя (при наличии доверенного лица).
  6. сведения об отказе совладельцев от добровольного урегулирования;
  7. кадастровый паспорт;
  8. выписка из ЕГРН;
  9. гражданский паспорт истца;

К заявлению прилагаются копии документов. Однако оригиналы необходимо будет предоставить секретарю суда для сверки.

Образец искового заявления о выделении долей в земельном участке Важно!

Вопрос о разделе земельного участка носит спорный характер. Потому целесообразно привлечь к оформлению иска квалифицированного юриста. Он поможет в подготовке заявления, даст консультацию о вариантах решения вопроса.

В случае необходимости, может представить интересы заявителя в суде. Величина расходов зависит от сложности ситуации. Если межевание и постановка на кадастровый учет уже осуществлены, то заявителю придется оплатить:

  1. государственная регистрация – 350 р.
  2. подготовка искового заявления – от 2 000 р.;
  3. оплата пошлины – в зависимости от стоимости спорного участка;
  4. юридическая консультация – от 1500 р. (на нашем сайте можно получить бесплатную консультацию);

Порядок расчета госпошлины в суд № п/пЦена доли спорного участка (р.)Процентная ставка Фиксированная сумма выплаты (р.) 1До 20 000 4%- 220 001 – 100 0003%800 3100 001 – 200 0002%3200 4200 001 – 1 000 0001%5200 5От 1 000 0000,5%13 200 ГПК РФ предусматривает для судебного разбирательства срок в 2 месяца.

Однако на практике он может быть растянут до 6 месяцев.

Основанием для увеличения срока может стать:

  1. отпуск судьи;
  2. перенос даты заседания из-за отсутствия одной из сторон;
  3. болезнь одной из сторон;
  4. другие уважительный причины.

После судебного разбирательства необходимо получить судебное решение. После вынесения решения суда для государственной регистрации доли не требуется согласие совладельцев. Истец обращается в Росреестр и подает заявление о госрегистарции.

Документы могут быть поданы:

  1. через МФЦ;
  2. через Росреестр.
  3. через Госуслуги;

Срок регистрации составит от 7 до 14 дней. В результате гражданин получит выписку из ЕГРН.

С этого момента он становится полноправным владельцем доли.

Ситуация с разделом земельного участка является весьма распространенной. Граждане получают доли в праве собственности на землю в наследство, приобретают наделы в период брака.

После чего возникает вопрос о разделе. Одной из спорных ситуаций является принудительная выплата компенсации по решению суда.

Пример.

Братья Ефремовы Илья и Игорь обратились в суд с заявлением о признании доли брата Тимура в земельном участке незначительной и выплате компенсации. Участок был получен братьями в наследство после смерти отца.

Соответственно, каждый из них имеет право на 1\3 долю.

Тимур длительное время препятствовал оформлению земли. Он проживал в другом городе и отказывался оформить доверенность на одного из братьев или приехать самостоятельно.

Кроме того, он сформировал задолженность по земельному налогу. Тимур подал встречный иск о выделении доли в натуре.

Однако размер участка не позволил такое выделение. Поэтому суд назначил братьям Илье и Игорю выплатить Тимуру компенсацию за 1/3 долю участка. Каждый из истцов выплатил стоимость 1/6 доли надела.

Оформление долей земельного участка в собственность является сложной юридической процедурой.

Вне зависимости от способа оформления (соглашение, суд), владельцам необходимо получить помощь специалиста.

Так как затраты на оформление составят крупную сумму, лучше проконсультироваться у юриста о возможности снижения затрат и порядке действий.

Оставьте заявку на сайте, и специалист свяжется с вами для предоставления консультации на безвозмездной основе.

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями Оцените статью

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Доля земельного участка и долевая собственность

Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.

Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе.

Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника. Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.

Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.

Земельные участки, согласно законодательству РФ, могут быть делимыми и неделимыми. Делимыми признаются те участки, которые при их разделе не утрачивают свои существенные характеристики и могут продолжать использоваться по назначению. Например, оставаться пригодными для застройки, ведения личного подсобного или сельского хозяйства, осуществления предпринимательской деятельности и т.п.

Делимые участки могут находиться в долевой или совместной собственности, причем совместная может быть преобразована в долевую путем выделения долей отдельных субъектов.

Неделимые участки не представляется возможным разделить на отдельные доли без причинения непоправимого вреда их рациональному использованию по назначению и потери их стоимости. Если деление приведет к нарушению градостроительных регламентов, санитарных и противопожарных норм, природоохранных требований, или площадь вновь образованных участков меньше установленных местными органами власти норм для соответствующего вида целевого назначения, то он не подлежит делению.

Так, неделимым может быть участок, на котором расположен многоквартирный дом или сельскохозяйственное сооружение.

Для них при наличии двух или более собственников применимо только право совместной собственности. Любой субъект долевой собственности может потребовать выделить его долю в общем земельном участке. В первую очередь при этом следует удостовериться, что нет прямого запрета на выделение, что участок действительно является делимым и при его разделении либо выделении доли отдельных собственников не будут нарушены права третьих лиц.

Если участок неделим, то лицо, инициировавшее выделение доли, может получить ее компенсацию от остальных собственников в денежной форме. Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля – это часть земли с установленными на местности границами.

Идеальная доля представляет собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не отображается.

Для выделения своей доли из состава делимого созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок.

В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие. Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным. Если соглашение с другими собственниками о выделе доли достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

Далее при наличии согласия других собственников или положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится . Для этого приглашается кадастровый инженер или частное лицо, имеющее лицензию. Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в новый статус – как отдельного земельного участка.

На основании документа о межевании и правоустанавливающего документа на земельную долю участок в территориальном органе Росреестра.

Однако еще не является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое имущество. Права собственника вступают в силу только после того, как право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту регистрации выдается соответствующее Свидетельство.

Затем можно получить и . При выделе доли земельного участка происходит прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или более отдельных участка, имеющие разных собственников. Возможна и ситуация, когда свои доли одновременно оформляют несколько или даже все участники долевой собственности.

Процедуры купли-продажи доли земельного участка имеют такую особенность, как «преимущественные права покупки». Ими обладают все остальные собственники, имеющие доли в этом же земельном участке.

Это значит, что для оформления сделки о продаже своей доли стороннему лицу необходимо получить письменное согласие остальных дольщиков, заверенное нотариусом. А перед этим нужно обязательно предложить каждому из них приобрести продаваемый участок с указанием его окончательной цены.

При отказе от покупки всеми дольщиками эта цена не может быть изменена и для стороннего покупателя.

Если хотя бы один дольщик не был оповещен о продаже доли земли, не дал согласия, либо доля была продана стороннему лицу по более низкой цене, чем предлагаемая дольщикам, то сделка может быть опротестована другими собственниками участка в суде в течение 3-х месяцев с момента подписания и оформления.

Доли земельного участка могут сдаваться другим лицам в аренду, наследоваться или быть подаренными в соответствии с общими нормами законодательства РФ. Но при этом на владельцев или арендаторов земельных долей возлагается ряд дополнительных обязательств:

  1. соблюдение прав и законных интересов других владельцев долей данного земельного участка или законных арендаторов;
  2. недопущение экологического загрязнения земли или ухудшения ее природных свойств;
  3. использование земли эффективно и в соответствии с ее целевым назначением;
  4. ведение строительства на своем участке в соответствии с землеустроительными, градостроительными, противопожарными, санитарными и иными нормами, для арендатора – обязательное согласование действий по возведению построек с собственником и другими дольщиками.
  5. своевременная уплата арендной платы или земельного налога;

Невостребованной земельной долей (для земель сельскохозяйственного назначения) считается доля:

  1. сведения о собственнике которой отсутствуют в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
  2. права на которую не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством, и гражданин-собственник не предоставил ее в аренду или не распорядился как-то иначе в течение 3-х и более лет подряд;
  3. умершего собственника при отсутствии наследников, заявивших права на наследство.

Орган местного самоуправления составляет список невостребованных земельных долей, публикует их в официальных территориальных СМИ и на своем сайте, а также предоставляет его общему собранию участников долевой собственности для утверждения.

После утверждения списка собранием или по истечении 4-х месяцев орган местного самоуправления обращается в суд для признания им указанных участков невостребованными и затем переводит их в муниципальную собственность. В течение месяца после решения суда орган местного самоуправления публикует извещение о возможности приобретения земельных долей в собственность по цене 15% от . Преимущественное право на их приобретение имеют дольщики этого же земельного участка.

Если за 6 месяцев покупатель не находится, участок оформляется в отдельный и продается уже на общих условиях, установленных для продажи земель, в том числе с использованием аукционов.

Особенности сделок с земельными долями

Особенности совершения сделки с земельной долей, если у участка пять и менее собственников Если земельный участок находится в собственности пяти и менее лиц, то при совершении сделки руководствуйтесь правилами Гражданского кодекса РФ.

Закон об обороте земель сельхозназначения особенностей совершения сделок в таких ситуациях не устанавливает (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения). Однако, по нашему мнению, есть одно исключение, которое касается перечня лиц, имеющих преимущественное право покупки доли.

Полагаем, что Закон об обороте земель сельхозназначения относит к таким лицам не только сособственников, но и сельхозпредприятия, а также членов крестьянского (фермерского) хозяйства, которые уже используют земельный участок, находящийся в долевой собственности. Такой вывод можно сделать из пп. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельхозназначения.

Особенности совершения сделки с земельной долей, если у участка более пяти собственников Если участок в собственности более пяти лиц, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. ст. 12, 13, 14 Закона об обороте земель сельхозназначения (п.

1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения). Например, есть особенности приобретения доли у муниципального образования. Кроме того, предусмотрены условия выделения участка в счет земельной доли для дальнейшего совершения сделки (п.

3 ст. 11.5 ЗК РФ). Закон содержит закрытый перечень случаев, когда совершение сделки с земельной долей возможно без выделения участка. Для всех остальных ситуаций выделение участка в счет доли обязательно (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).

По нашему мнению, особенностью является также перечень лиц, имеющих преимущественное право покупки доли. Представляется, что таким правом обладают сособственники, а также члены крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпредприятие, которые уже используют земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Такой вывод можно сделать из пп. 4 п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельхозназначения.

В каких случаях сделку с земельной долей можно совершить без выделения земельного участка Без выделения земельного участка земельную долю могут купить исключительно сособственники или лицо, которое уже использует земельный участок, находящийся в долевой собственности, — член крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпредприятие (п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Обратите внимание, что если доля продается одному из указанных лиц, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою долю не нужно (п. 2 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Помимо продажи земельной доли участник долевой собственности без выделения земельного участка может, в частности (п.

1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения):

  1. передать в доверительное управление либо подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
  2. внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;
  3. отказаться от права собственности на земельную долю;

2. Особенности приобретения земельной доли у муниципального образования В течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю ее может купить сельхозорганизация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующие земельный участок, в котором продается земельная доля (п. 4 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).

В большинстве случаев муниципальными образованиями приняты правовые акты, которые регламентируют порядок подачи, рассмотрения заявок и принятия решений о продаже земельной доли.

Рекомендуем ознакомиться с такими актами перед совершением каких-либо действий по покупке и соблюдать их.

Для приобретения доли нужно подтвердить, что вы уже используете земельный участок. Таким подтверждением могут быть, например, договор аренды, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ (п.

4 Письма Минэкономразвития России от 25.11.2011 N Д23-4894). Цена доли определяется как произведение 15% кадастровой стоимости квадратного метра участка и площади, соответствующей размеру земельной доли (п. 4 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Можно ли заключить договор аренды земельной доли После вступления в силу Закона об обороте земель сельхозназначения заключение договора аренды земельной доли не допускается, поскольку земельная доля не может быть объектом аренды.

Предметом договора аренды земель сельскохозяйственного назначения может являться только поставленный на кадастровый учет индивидуализированный земельный участок.

Такой вывод следует из п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 16 Закона об обороте земель сельхозназначения. Нужно ли нотариально удостоверять договор купли-продажи земельной доли Однозначного ответа на этот вопрос нет.

Перед совершением сделки уточните в территориальном органе Росреестра, который будет регистрировать переход права, потребует ли он нотариальную форму договора в вашем случае. Если потребует, то рекомендуем ее соблюсти, чтобы избежать проблем при регистрации и судебного спора с Росреестром. Причина проблемы кроется в различном понимании того, что такое земельная доля.

Если сделка совершается с долей в праве общей собственности на участок, выделенный в счет земельной доли, то, по мнению Минэкономразвития России, это уже не земельная доля, а просто доля в общей собственности (Письма от 24.10.2017 N ОГ-Д23-11722, от 19.04.2017 N ОГ-Д23-4562).

В этом случае Росреестр, руководствуясь такой позицией, скорее всего потребует нотариально удостоверенный договор. Дело в том, что по закону сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Однако отчуждение земельной доли является исключением из общего правила (ч.

1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости). Поэтому, если Росреестр считает, что продается уже не земельная доля, а просто доля в праве, он требует нотариальную форму договора. Иной позиции придерживается Верховный Суд РФ: доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения по своей правовой природе является земельной долей.

Законодатель правовое положение данных категорий уравнял. Поэтому не требует нотариального удостоверения сделка, предметом которой является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (Определения Верховного Суда РФ от 19.03.2019 N 304-КГ18-22555, от 26.09.2018 N 14-КГ18-14).

Особенности регистрации сделок с земельными долями Сделки с земельными долями регистрировать не нужно, так как это не предусмотрено действующим законодательством.

Однако на основании таких сделок необходимо зарегистрировать переход права на долю. Регистрация перехода права на земельные доли проводится в общем порядке.

При этом учитывайте следующие особенности:

  • при заполнении заявления знак «V» проставьте:

— в графе 3.3 заявления; — в реквизите 4 напротив графы «земельный участок»; — в реквизите 6 заявления напротив графы «перехода права:» и укажите «собственности» и размер доли, например 1/100 доли;

  • в комплект документов в качестве «других необходимых» для регистрации необходимо приложить документ, который подтверждает возможность продажи земельной доли или ее внесения в уставный капитал (ч. 2 ст. 47 Закона о госрегистрации недвижимости). К ним относятся следующие документы (ч.

    3, 4 ст. 47 Закона о госрегистрации недвижимости):

— удостоверяющие право покупателя на земельную долю в составе того же участка, что и приобретаемая доля, или подтверждающий его право на использование участка, в составе которого находится приобретаемая земельная доля; — подтверждающие право лица, в устав которого вносится земельная доля, на использование участка, в составе которого находится земельная доля.

Представлять такие документы не нужно, если право приобретателя на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН (ч. 2 ст. 47 Закона о госрегистрации недвижимости).

Оформление прав на созданный объект капитального строительства на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности

Довольно часто встречается ситуация: гражданин, которому принадлежит доля в праве общей собственности на земельный участок, желает построить за счет собственных средств на указанном участке, например, жилой дом и оформить его в частную собственность.

В данной ситуации необходимо учитывать следующее. В соответствии со ст. 244 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности; имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Как следует из ст. ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

В п. 3 ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации указанно, что в случае строительства объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщику необходимо представить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление об окончании строительства, с приложением, в том числе заключённого между правообладателями земельного участка соглашения об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный или реконструированный объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Указанное соглашение также необходимо для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданный объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом (ч. 1.2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство основывается, в том числе на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Исходя из вышеуказанных норм, объект капитального строительства следует судьбе земельного участка.

В частности, если земельный участок находится в общей долевой собственности, то и вновь построенный объект недвижимости переходит в общую долевую собственность собственников земельного участка.

При этом, для оформления прав на построенный объект капитального строительства в орган регистрации прав, помимо прочих документов, необходимо предоставление соглашения об определении долей на построенный объект.

Обращаем внимание граждан, что статьей 252 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними; при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Таким образом, если гражданин, которому принадлежит доля в праве на земельный участок, желает за счет собственных средств возвести на указанном участке объект капитального строительства и оформить его в личную собственность, необходимо в первую очередь решить вопрос о возможности раздела земельного участка и оформления права собственности на образованный в результате такого раздела обособленный земельный участок.

Кроме того, участники общей долевой собственности вправе заключить соглашение о прекращении общей долевой собственности и разделить принадлежащее им недвижимое имущество.