Главная - Жилищное право - На чем зарабатывают управляющие компании жкх

На чем зарабатывают управляющие компании жкх


На чем зарабатывают управляющие компании жкх

Переквалифицироваться в управдомы: как бизнесу зарабатывать на ЖКХ


Сектор жилищно-коммунального хозяйства в ближайшее время ожидает консолидация рынка управляющих компаний. Почему инвесторам стоит присмотреться к этому рынку и какие подводные камни могут ждать их в процессе покупки управляющих компаний, рассказывает основатель компании «А-Капитал» Александр Рахлевский 0 shares С деятельностью управляющих компаний в сфере ЖКХ (далее — УК) знаком практически каждый, кто живет в многоквартирном доме. Многие ассоциируют их с «ГБУ Жилищник», то есть государственным или муниципальным бюджетным предприятием, продолжающим еще традиции советских ЖЭКов, с сервисом соответствующего качества. Однако в стране созрел рынок частных управляющих компаний.

На нем есть все предпосылки для консолидации. Рынок для управляющих компаний достаточно велик.

По нашим оценкам, собственники многоквартирных домов только в Москве и Санкт-Петербурге с областями, а также в городах-миллионниках платят управляющим компаниям около 400 млрд рублей в год (здесь и далее все оценки по рынку УК — результаты нашего анализа базы данных ). И это только за содержание и ремонт жилых помещений, без учета собственно коммунальных услуг (тепло, вода, газ и так далее).

Если экстраполировать эти цифры на всю Россию, то получится более 1 трлн рублей.

И половина из них — от частных компаний.

Самым ярким примером прихода крупных частных инвесторов в сферу управляющих компаний является «ПИК-Комфорт», входящая в группу «ПИК»» Сергея Гордеева. Появившись в 2006 году и начав активно расти в 2016-м, сейчас она является крупнейшей частной УК в стране (и крупнейшей УК вообще), имея под управлением . И в последние годы все больше частных инвесторов начинают следовать ее примеру.

Рынок УК сейчас похож на рынок продуктового ретейла 10-15 лет назад. Первое сходство в том, что этот бизнес достаточно легко масштабируется «в ширину». Сегодня рынок не консолидирован, на нем нет ограничений для экстенсивного роста, в том числе за счет покупки других игроков.

Продолжая аналогию с ретейлом, давайте вспомним типичный ландшафт спального района 20 лет назад: почти в каждом дворе был небольшой продуктовый магазин, принадлежащий местному предпринимателю.

Теперь почти все эти магазины исчезли, а их место заняли «Пятерочки», «Магниты» или «Дикси».

— сеть увеличилась в 150 раз. То же самое вот-вот произойдет и с рынком УК.

В Москве и Московской области почти 900 УК, при этом 90% игроков мелкие и управляют жилым фондом менее 600 000 м2 каждый. Однако в совокупности на такие маленькие компании приходится более 55% всего жилого фонда региона.

Сегодня на рынке есть только один действительно крупный частный игрок — группа компаний «ПИК».

Ближайшие конкуренты отстают от нее по площади домов под управлением минимум на порядок.

Будущей консолидации, пусть и в неявном виде, способствует государство. Формально государственное регулирование в этой сфере не очень значительное: каждой УК выдают лицензию и могут аннулировать ее при наличии значительных нарушений в деятельности. На практике же ЖХК — очень чувствительная в политическом отношении сфера.
На практике же ЖХК — очень чувствительная в политическом отношении сфера.

Поэтому местные власти часто и активно вмешиваются в работу УК. Мэры, губернаторы и их замы по ЖКХ проводят регулярные встречи с собственниками УК для обсуждения насущных вопросов.

Естественно, им будет проще обсуждать повестку с 5-10 крупными игроками, чем с сотней мелких.

Наконец, активы на этом рынке можно покупать достаточно дешево, а иногда даже «забирать бесплатно». Одна из ключевых проблем многих УК — хронические неплатежи жителей.

Ситуация еще более усугубляется, если компания выступает «транзитным звеном» по оплате коммунальных платежей между жильцами и ресурсоснабжающими организациями (РСО).

В таком случае за оплату услуг РСО отвечает сама УК, а ей нечем платить, если она не может получить деньги от жильцов. Здесь требуется эффективная работа с должниками, что не всегда доступно мелким игрокам. Но это не единственный фактор инвестиционной привлекательности бизнеса УК.

Помимо роста «в ширину», этот бизнес масштабируется еще и «в глубину».

УК — это «последняя миля» между жильцами и внешним миром по всем вопросам ЖКХ: минимум 2 раза в месяц они заходят на сайт или в мобильное приложение, чтобы совершить там ряд обязательных действий: оплатить услуги УК, подать показания счетчиков и т. п. В результате УК знает о своих жильцах все: их количество, пол, возраст, доход и т.п.

Это те самые «большие данные» (big data), на которых основано множество услуг «новой экономики». В частности, применительно к бизнесу УК на базе этих данных можно таргетированно продавать дополнительные услуги (клининг, химчистка, помощь на дому, доставка продуктов и т. п.) и получать комиссию от поставщиков этих услуг.

Более того, все эти услуги можно добавить в то же мобильное приложение самой УК, чтобы жителям было максимально удобно.

Наконец, за счет использования ИТ-решений можно существенно улучшить экономику самой УК. Например, вместо содержания в штате всего обслуживающего персонала (который большую часть времени будет недозагружен) можно нанимать на различные виды услуг сторонние компании через B2B-платформу, работающую по принципу сервиса YouDo.

О чем следует помнить инвестору, решившему вложить свои деньги в покупку управляющих компаний?

Покупка УК — это в первую очередь сделка, которая предполагает ряд стандартных процедур: поиск подходящих целей, проведение предынвестиционной проверки (due diligence), переговоры с продавцом, подготовка и подписание юридически обязывающих документов. Но есть и ряд особенностей, характерных именно для УК в связи со спецификой их бизнеса. Во-первых, первоочередной этап due diligence — не проверка прав собственности текущих акционеров и не поиск налоговых рисков, а технический аудит жилого фонда под управлением.

Здесь может быть несколько опасностей:

  1. Дома новые, но застройщик сдал их с нарушениями. Поэтому УК придется по сути достраивать их, доводя до нормативного состояния, что требует больших затрат.
  2. Ремонтные работы в прошлом проводились только «на бумаге». Покупателю придется сразу же вложиться, чтобы избежать возможных аварий.
  3. Фонд сам по себе старый и требует значительных расходов на содержание, несопоставимых с утвержденным тарифом.

Если инвестор профильный (одна УК покупает другую), то такую проверку могут провести сотрудники его собственной службы эксплуатации. Если же опыта на этом рынке еще нет, то можно нанять специализированных технических консультантов. В любом случае, если такой аудит выявил риск значительных будущих расходов на ремонт фонда (которые иногда могут быть сопоставимы с ценой сделки), от покупки лучше отказаться.

Во-вторых, компании-цели могут быть не готовы даже к стандартной финансово-налоговой проверке.

Как правило, это небольшие компании, часто на упрощенной системе налогообложения. В результате управленческого учета нет.

Нередко невозможно добиться даже простых расшифровок к бухгалтерской отчетности. Хотя иногда это вопрос реального намерения продавцов: если сделка им действительно нужна, то проблема решаема. Во время финансовой проверки стоит обратить особое внимание на «фактор РСО»: как организована оплата коммунальных услуг и есть ли у УК задолженность перед ресурсоснабжающими организациями (РСО).

УК может осуществлять транзит коммунальных платежей от жителей к РСО, либо жильцы могут перейти на прямые договоры с РСО и платить непосредственно им. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы для УК. Основной плюс прямых договоров — у УК отсутствует «головная боль» в виде долга перед РСО из-за неплатежей жителей.

Основной плюс прямых договоров — у УК отсутствует «головная боль» в виде долга перед РСО из-за неплатежей жителей. Есть и косвенное преимущество. При просрочке коммунальных платежей более чем на 2 месяца УК теряет право участвовать в муниципальных конкурсах на управление новыми домами.

А если нет платежей за коммуналку, то нет и такой проблемы. У прямых договоров с РСО есть и минусы для УК.

Если собственник квартиры получает несколько платежек (за свет, за воду, за тепло, за содержание и ремонт), то именно платежку от УК он склонен оплачивать последней: без воды и тепла прожить сложно, а без покраски стен в подъезде — вполне. Проблема отчасти решается использованием единого расчетного центра, который будет выставлять общую квитанцию, но за его услуги надо платить комиссию. Кроме того, при переходе на прямые договоры УК лишается существенной части методов воздействия на неплательщиков: если она не оказывает коммунальные услуги, то она не может их отключить за неуплату.

В-третьих, УК бывает сложно корректно оценить. Тариф на содержание и ремонт утверждается общим собранием собственников квартир. УК не может показывать большую прибыль, иначе жильцы потребуют снижения тарифа.

В результате бухгалтерская прибыль УК, как правило, колеблется в районе 1-2%, а вся реальная прибыль остается на субподрядчиках, которые оказывают разные виды услуг.

Субподрядчики обычно формально не аффилированы с УК, но де-факто принадлежат тем же собственникам.

При покупке важно выявить всю группу связанных компаний, чтобы полностью увидеть экономику.

Наконец, подходящие цели бывает не так просто найти.

Мы начали с того, что рассматриваем только частные УК, однако на этом рынке велика доля государственного сектора (вопрос возможной приватизации муниципальных УК оставим пока в стороне).

С частными компаниями свои проблемы: дробление бизнеса затрудняет поиск более крупных целей, а акционеры-номиналы — контакт с реальными собственниками. Иногда может помочь участие в мероприятиях, проводимых отраслевыми ассоциациями, где можно познакомиться с реальными участниками рынка. Как можно видеть, процесс покупки УК не очень прост, как и любая другая сделка, да еще и отягощен отраслевой спецификой.

Тем не менее опыт крупных частных инвесторов, нацелившихся на этот сегмент рынка, свидетельствует о его перспективах. Мнение автора может не совпадать с точкой зрения редакции Все сразу Лучшее за день Лучшее за неделю Идеи для бизнеса

Бизнес в сфере ЖКХ Андрея Судницына

9 сентября 2020295 прочитали3 мин.560 просмотров публикацииУникальные посетители страницы295 прочитали до концаЭто 53% от открывших публикацию3 минуты — среднее время чтенияЗдравствуйте, дорогие читатели!Я заметил живой интерес к бизнес историям.

Поэтому хочу поделиться одной из них сегодня.Еще в июле я познакомился с Андреем.

У него очень своеобразный и необычный бизнес. Когда мы с ним переписывался, мне было очень интересно узнать от него об оффлайн бизнесе.

Так как почти весь мой бизнес в онлайне (за исключением розничного магазина), меня очень привлекают истории «чистого оффлайна». Тем более бизнес, не связанный с продажами.После общения Вконтакте у меня появилось сильно желание написать о нем в блоге.

Очень интересный человек и очень интересный у него бизнес. Я взял у Андрея интервью прямо в переписке Вконтакте.

И с опозданием почти в 2 месяца его выкладываю.Я думаю, что прочитав это интервью, у вас расширится горизонт того, на чем вообще можно зарабатывать в России.Итак, знакомьтесь, Андрей Судницын.Андрей, расскажи пожалуйста о себе, о своем бизнесе, что есть сейчас? Привет, Дмитрий О себе в двух словах, мне 26 лет, живу в небольшом городке на черном море.

На данный момент у меня третий бизнес, первые два были неудачные стартапы и уверен, что будет четвертый и пятый, но только успешные.Мы занимаемся взысканием задолженностей с населения за коммунальные услуги перед Управляющими компаниями, ресурсоснабжающими организациями и ТСЖ.Сначала очень интересно узнать о неуспешных примерах. Что это было и почему они не получились успешными? Как это обычно бывает, обычные будни, постоянное ожидание выходных после трудной пятидневки.

Пятница вечер, пару бутылок холодного пива, креветки и компания из парочки друзей.

После этого рождается идея о клининговой компании.

Проработала она чуть больше полугода, со старта даже успешно Не получилось из-за отсутствия опыта в некоторых моментах, некомпетентности, да и от простого непонимания следующих шагов для развития.Второе начинание – подрядчики в Управляющих Компаниях по уборке подъездов и преддомовой территории. Это дело кормило чуть менее года, но сам отказался от него.

Не благодарное занятие по многим причинам И вот собственно третья попытка в нише номер два.Хобби по заработку в интернете я бизнесом не считаю, но и такое занятие в свободное время у меня в распорядке дня присутствует.)Сейчас у тебя бизнес по взысканию задолженностей. Помогаете ТСЖ взыскивать деньги с неплательщиков? Я правильно понимаю? Как вообще такая идея в голову пришла?Да, именно так.

Мы просто ограничиваем канализацию должникам. Идея родилась спонтанно, где-то наткнулся в интернете на репортаж по этой теме, прикинул что к чему, и начал делать.

К счастью уже был опыт работы с ТСЖ и УК.Как стартанул? Сам или с партнерами, составляли ли бизнес план?Стартовали с партнером, это было прикольное время, по вечерам сидели обдумывали, составляли бизнес план, голова кипела от происходящего. Но было все в кайф Партнер продал свеженький Авенсис, а я распотрашил свой матрац.) Так и начинали, с улыбкой на лице и с верой в свои силы.А в чем суть самого бизнеса?Суть проста.

Но было все в кайф Партнер продал свеженький Авенсис, а я распотрашил свой матрац.) Так и начинали, с улыбкой на лице и с верой в свои силы.А в чем суть самого бизнеса?Суть проста. Трудно представить сколько людей не платит за коммунальные услуги. Это миллионы рублей. Так как к частной собственности впринципе применить ничего нельзя, кроме отключения электричества (вопрос решается просто в таком случае, протянуть розетку от соседки), а через суд это тямогомотина и расходы, а в итоге полная неэффективность данного метода – и тут на помощь приходим мы.

Отключаем должнику канализацию, путем установки в центральный стояк заглушки таким образом, что пользоваться туалетом он может в ограниченном режиме (только на 10% с таким учетом, что протекает только вода, а все что тверже – просто там застревает), причем ему вручается официальное уведомление о том, что канализацией ему пользоваться запрещено. Подводных камней много, но работать можно. Замудрено все, но в том то и уникальность, что никто такую услугу больше не предоставляет, а главное все в рамках закона.Онлайн репорт так сказать: сейчас отключили должника, который не платил 28 лет и общая сумма задолженности около 400 т.р.

Конечно должники разные и старым больным людям мы не отключаем, стараемся так сказать делать выборку из должников, но как правило не платят молодые и оборзевшие.)А люди сами как реагируют? Я так понимаю в нашей стране сочувствуют именно тем, кто не платит. А не тем, кто пытается восстановить справедливость.Тут есть маленькая фишка, если не платит, то за него платит весь дом.

Поэтому как раз таки наоборот, абсолютно без сочувствия к должникам. Ведь если ты не платишь за мобильный, то когда на счету ноль – остаешься без связи.Да это справедливо и понятно. Если не секрет, какие обороты? Да какая тайна, не думаю что будут завидовать. Оборот в этом месяце близится к миллиону.

Оборот в этом месяце близится к миллиону. Развиваться нужно в этой сфере, имею ввиду сантехработы, продажа, обслуживание или еще какие услуги придумать.

Подумываю уйти немного в другую, более интересную для себя нишу, а этот бизнес оставлю на развитие партнеру, он постарше, ему здесь комфортнее.А в какой бизнес планируешь уходить?

Планирую уйти в интернет-маркетинг, уж больно перспективное направление, да и опыта уже поднакопил немного.

Закончу с передачей всех своих дел в текущем бизнесе, и с пассивным доходом отправлюсь покорять другую нишу.А почему интернет маркетинг? Это же достаточно сложно, по сравнению с тем бизнесом, которым сейчас занимаешься. Да, сложный, бесспорно. Но мне в нем комфортно, чувствую что это мое.

А так называемая “чуйка” меня редко подводит. Да и мне легче открыть интернет магазин, чем договорится с коррупционной машиной под названием ЖКХ.

Бизнес в России похож на модель “сначала сделайте, а мы потом вам денег может найдем” и плевали все на заключенные договора, сроки, обязанности и прочие нюансы. Я думаю многие меня сейчас поймут.Но даже не смотря на суровые условия работать можно. Главное позитив и не быть “беременной черепахой”.Какие 3 главных совета можешь дать при работе с ЖКХ и вообще такими “машинами”?Главное уверенность в свои силы.

Не нужно боятся никого и ничего, просто брать и делать.Второе, это рассчитывать свои возможности, у таких гигантов работы не заканчиваются, а только прибавляется постоянно. Нужно понимать вывезешь ты или нет.Ну и третье – с каждым заказчиком можно подружиться и заработать пару жирных плюсиков для повышения лояльности.

И вот работы уже кажутся намного легче, а прибыли намного больше.

Сколько на нас зарабатывают управляющие компании?

Статья из газеты: Страну захлестнула волна разборок между управляющими компаниями. В ход идут драки (иногда со стрельбой и поножовщиной), угрозы, подкуп, подделка документов.

На днях в Уфе коммунальный конфликт стал достоянием общественности — несколько управляющих компаний (УК) устроили автомитинг против одного из своих конкурентов.

Читайте также: «Мы вышли на улицу, чтобы власть и народ узнали о происходящем в городе коммунальном рейдерстве, — говорит Георгий Россберг, директор одной из уфимских УК, пострадавшей от беспредела. — Наш конкурент нагло захватывает дома, действуя бандитскими методами. Подкупает должников (за вознаграждение в 100 тыс.

Подкупает должников (за вознаграждение в 100 тыс. руб. они уговаривают других жильцов поменять УК) или нагло подделывает протоколы общих собраний. Причём собирает деньги с людей, а поставщикам услуг их не перечисляет.

Платит лишь по судебным искам. Только за тепло у компании долг больше 100 млн, но банкротить ресурсники её не хотят, иначе вообще ничего не получат. Когда жильцы начинают жаловаться на плохое обслуживание дома, им говорят: «А вы не боитесь, что вам кирпич на голову упадёт?» В результате запуганы все: жильцы, работники управляющих компаний.

Однажды к нам в офис приходили люди с ножами и в масках.

Такое ощущение, что на дворе опять бандитские 90-е». На прошлой неделе ещё один коммунальный конфликт вырвался наружу. 500 жителей Выборга Ленинградской обл.

вышли на митинг против действий своей управляющей компании. «Управление всеми домами города и его окрестностей заполучила единственная УК.

Что она хочет, то и творит. Это государ­ство в государстве, — рассказывает «АиФ»Сергей Худяев, руководитель «Центра общественного контроля ЖКХ Ленинградской обл.». — Мало того, при поддержке местных властей компании были переданы тепловые сети, она стала якобы «ресурсоснабжающей» организацией и выставила горожанам свой тариф на тепло.

Если в «Выборг­теплоэнерго» гигакалория стоит около 2000 руб., то УК продаёт тепло уже за 2850 руб. После получения январских и февральских платёжек, суммы в которых выросли до 13-15 тыс.

руб., терпение у людей лопнуло.

Больше 400 человек одновременно написали заявления в прокуратуру. Люди хотят, чтобы у них была возможность организовывать ТСЖ и выбирать УК.

Вот только услышат ли чиновники свой народ, если многое происходит при их непосредственном участии? Помню, недавно жители одного из поселений области решили отказаться от плохо работающей УК. Нашли по соседству компанию с хорошей репутацией, получили «добро» от её руководителя.

Оформили протокол общего собрания собственников, а он вдруг отказался: «Мне звонили, угрожали.

Сказали, чтобы не совался на чужую территорию.» Ради чего устраиваются все эти бои без правил? Конечно, ради денег (см. инфографику).

Жильцы только одного многоэтажного дома отдают за жилищные услуги 1-1,5 млн руб. в год. Куда уходят эти деньги?

«Я проанализировал открытые данные одной из УК. Получилось, что 47% средств идёт на так называемые общеэксплуатационные услуги, в которые входят услуги банка, связь, канцтовары, аренда помещения и др., — говорит Валерий Курман, руководитель «ЖКХ-Контроль» Орловской обл. — То есть половина денег жильцов идёт на обслуживание самой УК!

При этом на текущий ремонт тратится всего 5-6%». Выгодный бизнес, не так ли? Неудивительно, что управляющих компаний в стране становится всё больше, а их борьба с конкурентами — всё ожесточённее.

Правда, когда жильцы приходят в УК жаловаться на протекающую крышу или трубы, в ответ они часто слышат: «У нас нет денег.».

RosInvest.Com

Тарифы на ЖКХ растут Объем финансирования отрасли в стране ежегодно составляет порядка 230 миллиардов рублей.

Согласно официальной статистике с 2000 г.тарифы на услуги ЖКХ в среднем по России возросли в 13,6 раза. Уровень оплат коммунальных услуг в среднем составлял по России 75,5%, в некоторых регионах (Москва, Тверская и Воронежская области, Карелия, Приморский и Ставропольский край) – 90%.

Сегодня стоит задача довести этот уровень до 100% к 2014 г. Только в Москве, к примеру, за период 2001-11 г.г.

тарифы на газ выросли в 7,2 раза, отопление – 7,9 раза, горячая вода – 65,8 раза, квартплата выросла в 9,8 раза. Рост тарифов существенно бьет по бюджету российских граждан.

К примеру, если в начале 2000-х годов москвичи тратили на оплату услуг ЖКХ примерно 15% своего месячного дохода, то в нынешнее время – 25%. Откуда деньжата в кармане у них Управляющие компании ЖКХ зарабатывают большие деньги. Чтобы это увидеть достаточно, рассмотреть конкретный пример и провести несложный расчет.

Такие расчеты убедительно показывают, что доход с одного многоквартирного дома в месяц может составлять в пределах 1 000 000 рублей. Сначала определяется общая сумма за потребляемые коммунальные услуги.

Самый простой способ: из квитанции коммунальных платежей берется статья – общее домовое потребление по отдельному виду услуг.

Этот показатель умножается на тариф каждого вида услуг (электроэнергия, вода – горячая, холодная, водоотведение общего объема холодной и горячей воды). Из собранной суммы примерно 60-70%, по мнению специалистов, управляющая компания обязана перечислить поставщикам услуг, чего она не всегда своевременно выполняет, ратуя на неоплату платежей населением.

Чтобы рассчитать статью – содержание и ремонт, достаточно взять тариф этой статьи за 1 м2 и умножить на общее количество площади жилья во всем доме. Из этой статьи часть полученных средств выделяется на зарплату. Расчет средств на зарплату определяется путем умножения заработной платы одного специалиста на число работающих, и деления этой суммы произведения на общее количество домов, обслуживающихся этой компанией.

Незначительная сумма примерно 5 000 рублей в месяц идет на замену лампочек, краску, инструменты, посадку и уход за кустами, деревьями и т.д. Обслуживание лифтов зависит от типа лифта, этажности дома и стоит по-разному.

Обычно, по мнению специалистов самих управляющих компаний, это может стоить в пределах 35-50 тысяч рублей в месяц. По остальным расходам, указанным в квитанции, расчет проводится умножением тарифа на число квартир или по учету квадратных метров жилья в доме. Далее из набранной суммы дохода вычесть сумму расхода управляющей компании.

Итогом будет примерная прибыль, которая составляет более 50% суммы от содержания дома. И если таких домов у компании десять, то легко представить, как живут такие компании, в основном его руководство. Многое зависит от активности собственников жилья при грамотной постановке взаимоотношения можно найти взаимовыгодную позицию.

Примерный расчет за месяц (тарифы могут быть другие) показывает, что за свои услуги средняя управляющая компания от дома в 220 квартир получает 584 823,07 рублей.

Если дом 330 квартирный, то – 888 881,69 рублей.

Основные доходы управляющих компаний: — плата собственников за содержание жилья, в среднем в месяц собственник жилья выплачивает 480 рублей (но подъезды не убираются, лампочек нет, дворников не хватает); — капитальный ремонт, средняя сумма с квартиры составляет 200 рублей (но ремонт фактически не проводится, хотя в отчетах стоят конкретные объемы работ); — плата за тепловые ресурсы, управляющие компании не заинтересованы в установке приборов учета тепла и берет плату согласно средним нормативам потребления, а выплату поставщикам тепла проводит по магистральному счетчику, что в 2-4 раза обходится меньше для компании, разница оседает на счетах управляющих компаний. «Левые» доходы Многие муниципальные власти в стране, имея некоторую свободу в сборах средств за ЖКХ услуги, проявляют чудеса в разработке всевозможных схем своего личного обогащения.

Целые цепочки фирм-однодневок участвуют в этом процессе. Способов обмана существует не мало. К примеру, в Москве самым распространенным считают схему расчета тарифа на воду.

Жильцам квартир выставляют расчет за повышенную норму расходования, а с Мосводоканалом расчеты производятся по усредненному тарифу. Разница в этих суммах обычно составляет в пределах 3-5 раз.

Следующую возможность заработать левые деньги коммунальной мафии предоставляют услуги за отопление.

Расчет здесь прост: квартирная площадь умножается вначале на норматив потом на тариф за тепло. Главная заковырка в значение норматива, который вычисляется по непонятной формуле.

И совсем странно, что его величина в разных областных центрах и районах столицы, но находящихся в одинаковом климатическом поясе, отличается. К примеру, в Жуковском норматив равен 0,03, Алабино – 0,009, Щелкове – 0,015. По таким расчетам порой москвичи платят за тепло, как и жители Урала.

Некоторые ЖКХ воруют по счетам за электроэнергию.

Коммунальщики снимают данные счетчика и выставляют счет, который житель оплачивает.

После нескольких месяцев жильцы получают извещение о перерасчете тарифа и просьбе оплатить по сути уже оплаченную энергию. К примеру, москвичи получают такие извещения в начале года, в итоге они переплачивают ежегодно 50-80% за электроэнергию.

Часты случаи, когда в статью за оплату пользованием придомовой территорией вписывают не существующие расходы как, например, – вывоз мусора, таких «мелочей» набирается целый воз.

Достаточно много набегает денег и по таким переплатам по «мелочам».

В среднем столичная семья из трех человек, проживающая в обычной квартире из двух комнат ежегодно переплачивает дополнительно за два месяца. То, что все выплаты населения в систему ЖКХ не доходят до своего назначения говорят официальные цифры: износ жилья составляет примерно 20%, инженерные сети – 42,5%.

В тоже время эксперты утверждают, что фонды в России изношены от 70 и выше процентов. В некоторых регионах эта цифра составляет 90 и выше процентов.

Причина столь ужасного состояния коммуникаций результат воровства и коррупции в этой отрасли.

Кто и почему конкурирует на рынке управления домами

Причиной конфликтов с коммунальными компаниями чаще всего становится инертность жителей, их безразличие к вопросам управления собственностью и нежелание контролировать управляющие компании Фото: Станислав Красильников/ТАСС Весной 2022 года в Москве произошел ряд инцидентов, связанных с попытками насильственной смены управляющих компаний.

С начала года в Москве УК сразу в 225 многоквартирных домах. По данным Мосжилинспекции, основаниями для замены УК в 182 московских домах стали решения собственников, принятые на общих собраниях, заседаниях правлений ТСЖ, в 14 домах — результаты открытых конкурсов и в 29 — распоряжения управ районов по назначению временной управляющей организации, заключение договора с застройщиком. Почему происходят войны «управляшек» в столице, как при долгах в сотни миллиардов рублей рынок управления жильем остается притягательным для бизнеса — «РБК Недвижимость» разбирается вместе с экспертом.

Эксперт в этой статье:

  1. Максим Барсуков, юрист, адвокат МКА «ГРАД»

По аналитиков BusinesStat, в 2022 году оборот рынка управления в ЖКХ России (содержание жилья и коммунальные платежи) составит 2,85 трлн руб. Данная цифра касается только оборота по содержанию жилья и коммунальным платежам. Операторы этого рынка — управляющие компании, выбранные собственниками домов.

Именно такой тип управления (непрямое управление) является самым популярным в России в сегменте многоквартирных домов. Рынок управления непрерывно растет.

По оценке BusinesStat, в 2015–2019 годах оборот рынка ЖКУ в России увеличился на 26,5% — с 2,22 трлн до 2,81 трлн руб.

Оборот увеличивается за счет роста числа обслуживаемых помещений и повышения тарифов. Самые лакомые объекты для управляющих — большие жилые комплексы с еще не накопившимися проблемами амортизации — то есть новостройки в мегаполисах, прежде всего в Москве, считает Максим Барсуков.

По его словам, за них УК готовы под разными предлогами инициировать замену управляющих организаций вплоть до подделки документов и силовых захватов домового имущества.

  1. всего управляющих организаций — 926.
  2. 31 161 дом находится под управлением управляющих организаций;
  3. 2500 — под управлением ТСЖ, ЖСК и иных кооперативных форм управления;
  1. управляющих организаций — 830.
  2. 46 549 домов — под управлением управляющих организаций;
  3. 54 000 домов (почти 210 млн кв. м) — объем жилищного фонда;

Данные: ГИС ЖКХ, правительство Московской области Игроков на этом рынке много — десятки тысяч в масштабах России, чуть менее 2 тыс.

— в Москве и области. При этом 90% — это игроки мелкие и управляют жилым фондом менее 0,5 млн кв. м каждый. Только один игрок вне конкуренции — компания «ПИК-Комфорт», входящая в группу «ПИК» Сергея Гордеева. Она аккумулировала под своим управлением более 50 млн кв.

м жилья. В Москве самая крупная УК, госзаказчик в сфере ЖКХ — ГБУ «Жилищник», имеющее филиалы в 126 районах Москвы и управляющее почти 70% жилого фонда столицы. Трендом на рынке управления по мере перехода жителей домов на прямые договоры с поставщиками ресурсов станут консолидация и укрупнение компаний, без которых им будет сложно выжить в условиях понижения маржинальности, считает адвокат МКА «ГРАД».

Хотя комиссией за проведение платежей поставщикам ресурсов источники дохода управляющих компаний не исчерпываются.

На практике больше всего денег УК собирают за счет коррупционных схем с подрядчиками по работам и услугам содержания и ремонта дома, а также за счет сдачи в аренду нежилых площадей. Поэтому наиболее лакомыми для УК оказываются жилые комплексы с большим числом нежилых помещений, подходящих под аренду, отмечает Барсуков.

  1. дополнительные платежи жильцов за услуги, не включенные в перечень стандартных по содержанию и ремонту;
  2. пени, штрафы собственников и нанимателей просрочки в оплате ЖКУ.
  3. платежи за услуги по управлению в составе платежей за жилое помещение и коммунальные услуги;
  4. «экономия подрядчика»;
  5. комиссия в случае сдачи в аренду общего имущества собственников помещений;

Тому, что именно новостройки часто становятся объектом конкуренции УК, способствует неравномерность формирования сообщества жильцов в новом доме, а также разобщенность современных горожан, считает Барсуков. В момент новоселий, ремонта и некоторой растерянности новых жильцов проще всего на скорую организовать собрание собственников и принять на нем необходимое решение, тем самым узаконив управление домом почти любой компанией.

Поменять ее впоследствии может оказаться не так просто.

В случае с новостройками попытки захвата права управления МКД предпринимают компании вообще без опыта управления жильем. Поводом становятся дебиторская задолженность действующей УК и неидеальное исполнение ею работ по дому.

Так, в Химках в ЖК «Город набережных» действующая УК ООО «Территория Комфорта — Клязьма» за право управления с УК ООО «Азбука уюта».

Согласно реестру Московской области , последняя не имеет домов в управлении. УК «Территория Комфорта — Клязьма» имеет лицензию (выдана в 2015 году) и управляет 42 домами в Московской области.

Накопившиеся долги по ЖК «Город набережных» образованы действиями ныне уволенного генерального директора, который выводил деньги со счета компании, пояснили редакции «РБК-Недвижимость» в компании. «Новое руководство компании обратилось в прокуратуру и МВД с просьбой провести проверку действий бывшего директора по факту нецелевого использования денежных средств в размере 11,8 млн руб.

<…> Так как на момент начала управления имелась большая просуженная дебиторская задолженность, то в настоящее время осуществляется плановое погашение долгов», — сообщали в компании.

Наличие накопившегося долга — один из частых поводов для смены УК. Громкое дело смены УК в предбанкротном состоянии развивалось в Москве на протяжении трех лет. Одна из крупнейших УК столицы, ООО «УК ЮНИ-ДОМ», управляла более чем 300 МКД в Восточном округе Москвы, суммарно задолжала МОЭК более 1 млрд руб.

В итоге с 1 января 2022 года из-за неплатежей и множественных нарушений в работе лишилась лицензии. По данным «Коммерсанта», по счетам «УК ЮНИ-ДОМ» теперь два ее собственника. В счет долгов идут их квартиры, дома, земельные участки и доли в управляющих компаниях.

Сейчас дома, находившиеся под управлением компании, передаются другим УК.

Еще один случай массовой смены УК из-за долгов был зафиксирован в ЦАО. УК «Дом-Мастер», управлявшая двумя сотнями МКД, Судить о профессионализме и добросовестности управляющей компании можно, только четко понимая природу накопления ею долга: образован ли он естественным путем (из-за неоплаченных жильцами домов счетов за ЖКУ) или УК просто выводит деньги на счета подконтрольных структур, считает Максим Барсуков. Это требует навыков чтения финансовой документации, знания систем проверки возможной аффилированности с подрядчиками, коими жильцы дома в большинстве своем не обладают.

Коррупционные и криминальные сценарии, когда управляющие компании оказываются откровенными негодяями и мошенниками, все-таки достаточно редки, отмечает Барсуков.

По его словам, долги «управляшек» часто оказываются долгами самих жильцов дома и накапливаются из-за несвоевременной и неполной оплаты ими счетов.

В 2020 году проблема с ростом коммунального долга жильцов стала особенно острой, так как на период изоляции из-за пандемии (ПП РФ от 2 апреля 2020 г.

№ 4241) до 1 января 2022 года было приостановлено взыскание неустойки (штрафа, пени) в случае несвоевременных и внесенных не в полном размере платежей за жилое помещение, коммунальные услуги и взносов на капремонт. По данным Росстата, общий объем долгов россиян за ЖКУ осенью 2020 года руб.

За период пандемии сумма долга выросла на 55 млрд руб. — это долги россиян управляющим компаниям, ТСЖ и ЖСК, 150 млрд руб.

— долги за содержание жилых помещений, 51 млрд руб.

— за отопление, 39 млрд руб. — за холодную и горячую воду, 12 млрд руб. — за электроэнергию. 0,82 млрд руб.

— за газ. Читайте также: Помимо долгов, согласно законодательству, причинами смены УК могут являться множественные нарушения и жалобы жителей, которые фиксирует Госжилинспекция.

По данным ГИС ЖКХ, в 2022 году в Москве более 30% действующих УК были привлечены к административной ответственности за нарушение по различным статьям КОАП. Это 265 компаний из действующих в столице.

В Московской области за этот же период Госжилинспекция выдала постановления о нарушении КОАП чуть менее чем 12% управляющих компаний (161 УК из действующих).

Крайняя мера воздействия на недобросовестную управляющую компанию — лишение ее лицензии. По статистике Госжилинспекции (ГЖИ), за все время с момента начала лицензирования УК в Москве были аннулированы 139 лицензий, в МО — почти 700. «Практика контроля за управляющими компаниями, которую проводит ГЖИ, заключается сейчас не в поощрении лучших компаний и профилактике нарушений, а в наказании УК за любые недочеты в работе, — считает Максим Барсуков.

— Поводом для проведения проверок становится любое обращение жителя дома, будь то неработающий домофон или надпись в лифте. Очевидно, что при желании рейдер, пожелавший инициировать смену УК в понравившемся ему доме, может легко подмочить репутацию действующей УК и образовать впечатляющую статистику жалоб на ее работу.

Достаточно двух-трех жителей, которые начнут планомерно тюкать ГЖИ, выискивая малейшие изъяны в работе управляющих.

В свою очередь, «многочисленные жалобы» становятся поводом и для назначения административных штрафов, вплоть до аннулирования лицензии и внеплановой замены УК в жилом доме. На радость рейдерам». В реальности как таковых рейдерских захватов управления в жилых домах — с маски-шоу, угрозами и побоищами — происходит крайне мало, считает Барсуков.

Перехват управления в жилом доме в любом случае должен быть следствием определенных процедур, вполне легитимных и предписанных законодательно.

Основная — голосование собственников жилья на общем собрании (ОСС). Поэтому главным методом большинства захватов управления становится подделка документов.

Понятно, что подписи в протоколе ОСС можно и подделать, поясняет юрист, проверять их подлинность в ГЖИ не могут и не будут. И большинство жителей узнают о смене УК только по факту выставления счетов на другие реквизиты.

И обратят на это внимание только в случае, если суммы в платежках будут отличаться от выставляемых ранее.

Причиной коммунальных войн чаще всего становится инертность жителей, их безразличие к вопросам управления собственностью и нежелание контролировать управляющие компании, считает Барсуков.

Поэтому спасение утопающих — дело рук самих утопающих.

По закону ни один орган власти не имеет права вторгаться в дела собственников — ни полиция, ни прокуратура, ни жилищные инспекторы. Все конфликты собственникам и УК необходимо решать в суде. Но вполне можно обращаться за помощью к жилищным инспекторам в таких вопросах, как, например, проверка статуса лицензии УК, проверка правильности наличия и оформления договоров с поставщиками ресурсов и подрядными организациями, требование аудита финансовых результатов УК по управлению домом и прочее.

Читайте также:

Как на нас зарабатывают управляющие компании

13 марта 20203,1 тыс.

прочитали1,5 мин.3,7 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы3,1 тыс. прочитали до концаЭто 83% от открывших публикацию1,5 минута — среднее время чтенияСтоимость тарифов ЖКХ может различаться от региона к региону в 54 раза, а вообще по большинству коммунальных позиций мы давно переплачиваем больше 100% себестоимости. Главные тарифные монстры, по мнению главы ФАС Игоря Артемьева, – местные власти и органы местного самоуправления.Но управляющие компании тоже жульничают, верно?Завышают стоимость услуг.

Управляющие компании закладывают в стоимость своих услуг риск неплатежей. Как правило, искусственно завышают плату за содержание жилья. Эти деньги предназначены для оплаты услуг управляющей компании (зарплата специалистам, аренда помещения, охрана, коммунальные платежи, расходы на связь, интернет, банковское обслуживание и прочее).На практике, тратят они меньше, чем собирают с жильцов.

Бывает, что прибыль доходит до 20 процентов.

Это миллионы рублей, которые остаются в кармане учредителей.Крутят наши деньги. Управляющие компании задерживают платежи энергоснабжающим организациям за тепло и свет. И размещают деньги, которые жители перечислили им вовремя, – на депозитах.

Деньги крутятся, проценты капают.Воруют на махинациях при капитальном ремонте. По федеральной программе на капитальный ремонт домов выделяют деньги из бюджета. А еще за капремонт платят сами собственники.

Это не гарантирует, что в вашем доме вообще когда-нибудь будет сделан ремонт.

Но даже, если и так, управляющая компания находит подрядчиков, которые завышают свои расценки, хотя используют самые дешевые материалы и рабочую силу.Или излюбленный прием: провести капитальный ремонт в доме, который и без этого был в хорошем состоянии и отчитаться о вложениях, которые были только на бумаге.Не устанавливают общедомовые счетчики тепла. Современные дома с пластиковыми окнами и утепленными фасадами требуют меньше энергоресурсов, чем дома советской постройки.

Но плату за теплоснабжение управляющим компаниям выгоднее начислять по среднестатистическим нормативам. Хотя поставщики энергоресурсов рассчитываются с УК по факту потребления, что ниже тех нормативов.Поэтому УК отказывается устанавливать общедомовые устройств учета тепла и зарабатывает на разнице.Банкротятся.

Тоже нередко: управляющая компания собирает платежи за ЖКХ, переводит деньги подставным компаниям, а не поставщикам и ликвидируется.

Чтобы найти концы и взыскать потом деньги было сложнее, учредители меняют юридические адреса компании.

Прибыль от. дома. Как заработать на своей многоэтажке?

03.10.2016 00:09 5968 Уточните, кому принадлежит придомовая территория.

Если дому — на ней тоже можно заработать. / Эдуард Кудрявицкий / Как говорит женщина, она и так мучилась от вечно промерзающей стены в угловой комнате — обои постоянно отваливались, появлялась плесень, а тут её ещё и продырявили.

Хозяйка волнуется — что будет с жильём зимой? «Если стена пострадала, ТСЖ должно её отремонтировать, и мы это проконтролируем. В конце концов, оно зарабатывает на использовании общедомового имущества именно для того, чтобы делать условия жизни жильцов более комфортными, — прокомментировала ситуацию Светлана Разворотнева, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль».

— Если грамотно подходить к делу, общее имущество может стать очень прибыльным для соб­ственников.

Статья по теме Правда, не всё так просто. Во-первых, если в ТСЖ обычно видно, сколько заработал дом и на что были потрачены деньги, то в управляющих компаниях средства нередко размываются и жители не всегда замечают результат.

Во-вторых, в Жилищном кодексе чёрным по белому написано, что общедомовое имущество является неотъемлемой частью дома, но на деле им часто пользуются муниципалитеты, сдавая в аренду магазинам и ресторанам. Или вообще продают третьим лицам.

Вернуть такие помещения крайне сложно.

Год назад Минстрой и главный госжилинспектор страны отправили местным властям письмо о необходимости взять на контроль ситуацию с использованием общего имущества.

И подвижки начались — например, московские власти передали собственникам квартир почти 25 тыс. кв. м. Положительные примеры есть в Санкт-Петербурге, Костроме. Но многие города живут по старинке, и это идёт во вред домам.

Недавно в Калининграде случилась кошмарная история — жительница дома пыталась пройти к коммуникациям в подвале, который занимает ресторан, чтобы снять показания счётчиков, а её избили».

Подробнее «Первое, что надо сделать собственникам, — провести учёт общего имущества (ст.

36 ЖК). Это может быть земельный участок, подвал, колясочные, вахтёрные, чердак. Исключение составляют только помещения, которые по проекту дома были по­строены под магазин, почту и др., — говорит Александр Козлов, исполнительный директор «Школы грамотного потребителя».

— Если вы считаете, что в вашем доме незаконно используется общее имущество, обратитесь к своей обслуживающей компании — ТСЖ или УК.

Если она не справляется с ситуацией, стоит идти в Госжилинспекцию. Следующий уровень — суд или прокуратура».

Вопрос-ответ «Как заработать на доме?

Сдавать в аренду подвалы и чердаки, размещать рекламу на фасадах и в подъездах, брать плату с сотовых операторов и интернет-провайдеров, — говорит Александр Евсеев, председатель «Объединения советов домов Удмуртии». — Знаю, во многих регионах провайдеры конфликтуют с собственниками, отказываются платить.

У нас в Удмуртии эта проблема решена. Конечно, суммы получаются небольшие.

В нашем 9-этажном доме 4 провайдера платят по 300 руб. в месяц, плюс есть доход от рекламы в лифтах по 200-250 руб.

в месяц. Дом обслуживает УК, но в договоре чётко прописано, что учёт этих средств она ведёт отдельно.

Сейчас как раз хотим пустить средства на установку видеокамер. К сожалению, в доме нет помещений под аренду». А вот у Андрея Пинчукова, председателя одного из ТСЖ Костромы, такие помещения есть.

Правда, ещё недавно ими пользовался город, но активные собственники сумели убедить администрацию и вернули подвалы в общедомовое имущество (всего в Костроме это удалось сделать в 97 домах).

«Теперь одну часть нашего подвала занимает ТСЖ, а другую мы сдаём в аренду фотостудии и кафе.

Предприниматели платят примерно по 25 тыс. руб. в месяц. За счёт заработанных денег мы поставили во дворе шлагбаум, сделали видеонаблюдение, содержим в идеальном состоянии фасад дома (он у нас является памятником архитектуры), не повышаем плату за содержание и ремонт».

ТСЖ дома № 8 по Смоленскому переулку в Твери пошло ещё дальше. Собственники имеют доход не только от провайдеров, рекламы и коммерсантов, выкупивших квартиры на первых этажах. ТСЖ получило кадастровый паспорт на придомовую территорию.

Большую часть — с детской площадкой и стоянкой — отгородили, а меньшую сдали в аренду под торговые павильоны.

«Теперь общедомовая собственность приносит нам в 2 раза больше дохода, чем статья «содержание и текущий ремонт»

— тариф по ней ниже среднего по городу, не менялся с 2008 г. и составляет всего 11,86 руб.

за 1 кв. м», — рассказывает председатель ТСЖ Виктор Ежов.

Жильцы не платят за ОДН, с них не берут никаких допвзносов. Далеко не новая 9-этажка с некогда дырявой крышей, разбитыми окнами в подъездах и свалкой во дворе превратилась в жильё, которое в Твери называют элитным. Стены в подъездах отделаны итальянской плиткой, во дворе — ландшафтный дизайн.

Этим летом Сергей Степашин, председатель наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ, даже вручил ТСЖ табличку «Дом образцового содержания». А таких идеальных домов по стране всего 45.

Статья по теме «У нас по соседству стоят дома с похожими условиями, но они не используют свои возможности, не зарабатывают на общем имуществе на благо жителей, — говорит управдом Ежов.

— Потому что это требует хорошего знания законов и очень большой настойчивости. Знаете, сколько я в своё время наслушался угроз? Меня и убить хотели, и закопать.

Зато теперь с коммерсантами живём мирно. Провайдеры в своё время тоже горячо спорили, да и муниципалитет судился с нами из-за ларьков и ограждения.