Главная - Жилищное право - На что обращать винимание при покупки квартиры

На что обращать винимание при покупки квартиры


На что обращать винимание при покупки квартиры

Проверить состояние стен и состояние продавца: на что обращать внимание при покупке вторичного жилья?


16.03.2021, эксперты статьи: Приобретение жилья – это одна из важнейших сделок в жизни каждого человека, поэтому подходить к ней стоит особенно серьезно. Так, следует рассматривать не только вопрос о самой недвижимости, но и юридическую сторону при оформлении покупки недвижимости.

Иногда некоторые нюансы, которые могут первоначально показаться незначительными, впоследствии станут причиной более серьезной проблемы.

Мы проконсультировались у экспертов, на что же следует обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.Содержание статьи При покупке квартиры любой нормальный покупатель ориентируется на свои потребности и финансовое состояние. Конкретного перечня нюансов, на которые следует обратить внимание, нет, но есть наиболее важные моменты, которые нельзя упустить из внимания.
Конкретного перечня нюансов, на которые следует обратить внимание, нет, но есть наиболее важные моменты, которые нельзя упустить из внимания.

Причем они касаются не только места расположения жилья, но и его состояния, а также некоторых других юридических моментов. К основным рискам относятся:

  1. штраф за незаконную перепланировку;
  2. другие.
  3. прописка («подселение») старого собственника;
  4. признание сделки недействительной;
  5. аварийное состояние дома;
  6. изъятие квартиры через суд;

Чтобы не допустить возникновения таких рисков, лучше всего тщательно проверить всю документацию в отношении собственников жилья, договора купли-продажи, по передаче права собственности, дома и плана квартиры.Следующая категория рисков – это жилищные, то есть те, которые будут мешать жить в квартире. Например, недобропорядочные соседи, наличие вредителей (тараканы, клопы) и проблемы с транспортной доступностью.

Поэтому еще на этапе выбора жилья можно постараться избавить себя от таких проблем – потому что потом проблема окажется практически неразрешимой.

Основные проблемы обычно возникают с юридической точки зрения.

Например, неправильно составленный договор купли-продажи недвижимости, наличие несовершеннолетних собственников, запрет на продажу имущества и другие. Поэтому мы начнем разбирать будущие проблемы именно с юридической стороны.

ЕГРН – это единый государственный реестр недвижимости, по выписке из которого можно узнать количество собственников, кадастровую стоимость недвижимости, статус обременения и другую информацию.

Заказать выписку из ЕГРН можно на официальном сайте .

Стоимость выписки для физических лиц составляет от 300 рублей.

Бесплатно проверить некоторые данные можно на стороннем сервисе проверки недвижимости (), однако более расширенные, в том числе проверка на обременение или арест, – только платно. О том, на какие нюансы следует обратить внимание в выписке ЕГРН нам рассказал руководитель сервиса Контур.Реестро Константин ТашлыковВ отношении квартиры, полученной недавно по дарственной или в наследство, следует иметь в виду, что, может быть, в ближайшее время объявятся и другие собственники или наследники объекта недвижимости.

О том, на какие нюансы следует обратить внимание в выписке ЕГРН нам рассказал руководитель сервиса Контур.Реестро Константин ТашлыковВ отношении квартиры, полученной недавно по дарственной или в наследство, следует иметь в виду, что, может быть, в ближайшее время объявятся и другие собственники или наследники объекта недвижимости. И решение суда при споре будет почти гарантированно в пользу наследников, а договор купли-продажи признают недействительным.

Следующий этап – это сбор всевозможных справок. Причем потенциальный покупатель не может их собрать самостоятельно, это может сделать только продавец квартиры.

Справки нужны для того, чтобы исключить спорные ситуации с другими членами семьи. К таким справкам относятся:

  • о психическом состоянии.
  • о регистрации и снятии с регистрации;
  • о вступлении в брак и о разводе;

О том, что такие справки нужны, и о том, как их получить, рассказал Константин Ташлыков: В свою очередь Антон Гусев из бюро «КРАСС-Практик» рассказал, как недобросовестные продавцы могут вернуть деньги при непредоставлении справки от психиатра: Если собственник продает квартиру через доверенное лицо, то стоит проверить законность доверенности, а также период действия доверенности и передаваемый перечень прав. Если срок действия доверенности уже истек или в перечне передаваемых прав не указана возможность распоряжения имуществом доверителя, в том числе и продажа, то такую квартиру нельзя покупать.

Проверить действительность нотариальной доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Более подробно о работе с этим сервисом вы можете прочитать в нашей статье. Некоторую информацию покупатель может посмотреть самостоятельно в открытых источниках.

На это в своих интервью обратили наши эксперты Константин Ташлыков и Александр Сотников. Список сайтов следующий:

  1. . Проверка подлинности паспорта по серии и номеру.
  2. . Банкротство физических лиц, индивидуальных предпринимателей и организаций.
  3. . Наличие судебных производств. Если ранее человек участвовал в делах о мошенничестве в качестве ответчика, то стоит сразу отказаться от заключения договора купли-продажи.
  4. . Наличие исполнительных производств, причина и сумма задолженности.

Если у покупателя возникло сомнение в отношении планируемой сделки, то лучше обратиться к нотариусу, юристу или в риелторскую фирму. Специалисты проконсультируют о возможных рисках при покупке той или иной недвижимости.

Далее, на что следует обращать внимание – это уже сама недвижимость.

То есть, это те нюансы, которые «вылезут» в первые недели проживания в купленной квартире.

Многие покупают квартиру на вторичном рынке именно из-за развитой инфраструктуры. Поэтому надо изучить все, что важно, вплоть до расположения транспортных остановок и магазинов.

На этот факт в своем интервью обратила внимание Людмила Шадрина из компании «Хелп Консалтинг»: Также при изучении инфраструктуры стоит обратить внимание еще на два момента:

  • есть ли рядом гаражи как близко к дому;
  • контингент соседей и наличие уличных животных во дворе.

Если у покупателя имеется машина, то близость гаражей – это очень хорошо.

Но, например, если дорога домой пролегает через гаражный кооператив, то проходить там в темное время суток может быть не только страшно, но и опасно.

Кроме этого, стоит присмотреться к контингенту соседей. Если возле подъезда валяются бутылки, то, возможно, рядом живет семья или человек, которые злоупотребляют алкоголем. Что в дальнейшем негативно скажется на спокойствии соседей. Если же возле дома сидят бабушки, то, например, молодым родителям будет проще, так как можно договориться с ними – бабушки всегда не против присмотреть за детьми на улице.

Если же возле дома сидят бабушки, то, например, молодым родителям будет проще, так как можно договориться с ними – бабушки всегда не против присмотреть за детьми на улице.

Ну и конечно, стоит обратить внимание на дворовых животных.

Если их слишком много, то лучше задуматься о квартире в другом доме – по всей России ежегодно фиксируют множество случаев нападения собак.

И пусть они добрые сейчас, но никто не сможет сказать, как они поведут себя в другой ситуации.

Тем более, если в семье есть дети из начальных и средних классов, которые ходят в школу одни.

Следующий момент, на который следует обратить внимание – это сам дом.

Если он построен сравнительно недавно, то серьезных проблем с ним не будет.

А вот если квартира расположена, например, в хрущевке, то в перспективе могут возникнуть проблемы, например, с состоянием балкона или коммуникациями. Важный момент – материал, из которого построен дом.

Панельные дома более холодные и в них плохая звукоизоляция, кирпичные – теплые и с хорошей звукоизоляцией, а монолитные – вообще считаются оптимальным вариантом. Если дом был построен в начале 90-х, то следует дополнительно проверить, не относится ли он защищенным объектам недвижимости по линии Минкультуры.

В таких домах запрещена перепланировка или изменение внешнего вида фасада (и в будущем возникнут проблемы с заменой или остеклением балкона). Ну а теперь переходим к самым значимым для жизни моментам – к состоянию самой квартиры. Почти все эксперты обратили на это свое внимание, а в начале хотелось бы процитировать слова Михаила Сакова из Ремэлль:На важность капитального ремонта также обратили внимание Александр Сотников из агентства «Атлас Недвижимости» и Людмила Шадрина, они подробно описали наиболее «проблемные» места в квартире: Внимательно следует отнестись и к состоянию электропроводки.

Рекомендуем прочесть:  Выкса жкх долги

Если вдруг в квартире на обоях видны темные полосы, то проводка явно в плохом состоянии.

В ближайшее время надо будет штробить стены и делать сложный ремонт.

А вот обращать внимание на цвет и состояние обоев или расцветку пола не следует – изменить внешность квартиры по своему усмотрению можно будет в любое время, как только появятся деньги и время на ремонт.

Не стоит недооценивать и важность планировки жилья, для кого-то этот пункт очень важен.

Например, одним покупателям покажется удобным расположение комнат на разные стороны, а другим – большая кухня и наличие раздельного санузла. О том, какие квартиры по планировке следует относить к наиболее выгодным, рассказал Александр Сотников: Кроме этого, планировка квартиры способна визуально уменьшить или увеличить пространство, а также удобно расположить мебель и сделать жилищные условия более выгодными.

На это особо обратил внимание Михаил Саков: Но в чем выбрать вторичку легче, чем первичку, так это в отношении соседей – в строящемся доме неизвестно, кто будет соседями, а вот при покупке вторичного жилья можно сразу с ними познакомиться.

При беседе с соседями можно узнать очень много, вплоть до того, какие категории жильцов проживают в доме. Кроме этого, можно сразу оговорить, например, что после покупки жилья планируется сделать ремонт, то есть будет шумно.

Не стоит забывать, что с одними и теми же соседями предстоит жить долгое время. Поэтому не стоит с ними ругаться на этапе знакомства, чтобы не создавать себе лишних проблем. Такого мнения придерживается и Михаил Саков: Хорошо, когда при покупке жилья известны все изменения в инфраструктуре. Но есть некоторые категории продавцов, которых можно отнести к частично недобросовестным.

Но есть некоторые категории продавцов, которых можно отнести к частично недобросовестным.

Это те, кто «забывает» сказать о значимых изменениях, которые произойдут в ближайшее время, например, о сносе здания школы или детского сада или, наоборот, строительстве развлекательного центра.

На таких продавцов обратил внимание в своем интервью Антон Гусев: Проверка приобретаемой квартиры – это длительный процесс, который иногда требует проконсультироваться с экспертами по недвижимости.

Но перед тем, как начинать уточнять информацию о жилье, нужно тщательно изучить само объявление о продаже квартиры и поговорить с продавцом. Так как некоторые схемы «мошенничества» можно узнать на первоначальном этапе без более углубленного изучения информации. О том, как распознать мошенников, нам рассказал Антон Гусев.

По его словам, основная мошенническая схема заключается в том, чтобы после продажи квартиры аннулировать сделку и не быть привлеченным за это не к какой ответственности, в том числе и к возврату полученных денег. Первый тревожный признак, который сразу читается в тексте объявления – это запрет на использование материнского капитала или ипотеки. То есть квартира продается только за наличный расчет: Второй скрытый подвох заключается в отказе от показа квартиры.

Продавец может говорить, что не хочет лично контактировать и готов предложить онлайн-просмотр. Такие действия собственника жилья могут означать, что он хочет что-то скрыть от потенциального покупателя: Больше всего стоит насторожиться, если продавец хочет уменьшить стоимость жилья в договоре купле-продажи.

И если это только из-за уменьшения суммы уплачиваемого налога, то еще ничего страшного (хотя покупатель сможет получить меньший размер вычета по НДФЛ). Но могут быть и более весомые проблемы. О них нам также рассказал Антон Гусев: Причем процедура банкротства может касаться не только самого человека, но и его бизнеса, если он является собственником или одним из учредителей.

Так как суд может привлечь собственника к субсидиарной ответственности, а сделку купли-продажи аннулировать, если договор был подписан в течение последних 3 лет. Ну и последний очевидный признак, на который стоит обратить внимание, – срочность сделки: Если продавец торопит с оформлением договора купли-продажи и не дает времени на доскональную проверку информации, то, возможно, он хочет что-то скрыть.

Вам понравилась статья? +29 Расскажите друзьям! 63

Хочешь сделать хорошо — сделай сам. Как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не потерять её

Покупка квартиры — мероприятие долгое, нервное и опасное.

Даже если сделку сопровождают банк, нотариус и риелтор, всегда остаётся вероятность, что через несколько лет бывший хозяин или его родственники оспорят покупку, потому что вы не учли всех нюансов, а о некоторых нормах закона и вовсе не знали. Опираясь на судебную практику, советы юристов и собственный опыт, рассказываем, как проверить продавца квартиры, чтобы исключить неожиданности.

Ищите долги и дело о банкротствеПокупать квартиру у человека, имеющего множество долгов опасно, потому что сделку в будущем может оспорить арбитражный управляющий, ведущий банкротное дело должника.

Не связывайся с должниками и банкротами. Фото: vseposhagam.ruПо закону, при сумме договора больше 10% от требования кредиторов сделку можно оспорить, если она была совершена в течение 3-х лет до банкротства, и есть признаки подозрительной сделки.Признаки подозрительной сделки:

  • Получите расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Обратите внимание на количество собственников, наличие несовершеннолетних, частоту смену собственников, основание возникновения права собственности.
  • Проверьте документ — основание права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор ДДУ, договор купли-продажи, договор приватизации, договор ренты, дарения, мены или решение суда). Особое внимание — договорам приватизации, свидетельству о праве на наследство, договору дарения.
  • Проверьте паспорта всех собственников, убедившись, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и нет факторов, указывающих на подделку документа.
  • Жильцы, отказавшиеся от приватизации и получившие право пожизненного проживания.
  • Комментарии экспертов
  • Проверьте у продавца наличие долгов, открытых судебных дел и банкротства.
  • Воспользоваться Единым федеральным реестром сведений о банкротстве, чтобы проверить продавца. Так вы узнаете, открыто дело или нет.
  • Кредиторы понесли ущерб.
  • Карта сайта
  • Живущие по договору безвозмездного пользования.Подробнее все эти случаи описаны в статье «Купил квартиру, а жильцов выселить не могу».Итак, смотрите, на каком основании возникло право собственности. Если это приватизация, уточните, кто отказался от неё, получив право пожизненного проживания. То же самое с наследством. Лучше настоять на том, чтобы все невыселяемые выписались до сделки.Обращайте внимание не только на тех, кто прописан на данный момент и на тех, кто уже выписался. Узнайте основание. Например, если жилец выписался, чтобы прописаться в тюрьме, то он вернётся и востановит право на прописку в вашей квартире, если он из числа невыселяемых.Справка из психо-неврологического диспансераЕсли сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.Чек-лист для проверки квартиры перед покупкойВсё сказанное выше можно объединить в алгоритм проверки, которого стоит придерживаться. Это устранит большую часть проблем, которые могут возникнуть после сделки на вторичном рынке недвижимости.
    1. Реклама
    2. Политика конфиденциальности© 2022 ООО «Выберу.ру»ИНН 9725036321, ОГРН 1207700339549Рейтинг сайта 3,9 из 5 (142 отзыва)Материалы, опубликованные на сайте Выберу.ру, созданы исключительно для целей ознакомления и не являются однозначной рекомендацией для покупки, продажи каких-либо финансовых продуктов и инструментов, принятия (или непринятия) каких-либо инвестиционных, коммерческих или иных решений. Любое использование материалов допускается только с согласия редакции.Мы используем файлы cookie для того, чтобы предоставить пользователям больше возможностей при посещении сайта Выберу.ру.

      Подробнее об условиях использования. Vk Ok Instagram Telegram Facebook Twitter Zen RSS Рейтинг сайта 3,9 из 5 (142 отзыва)Создание: DD Planet Google Play App Store

    3. Жильцы, получившие право проживания по завещательному отказу.
    4. По сайту Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительного производства.

      Обращаем внимание, что можно оспорить сделку, проведённую в течение 3-х лет до начала банкротства. В это время дела ещё может не быть.

    5. Запросите справку о зарегистрированных лицах из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная).

      Проверьте, кого из прописанных нельзя выселять (опираясь на правоустанавливающие документы), а также проверьте временно выписанных (они могут вернуться).

    6. Попросите справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы выяснить, был ли использован маткапитал.
    7. Потребуйте согласие супруга на продажу, даже если собственники в разводе.

      Документ должен быть заверен у нотариуса.

    8. О проекте
    9. Попросите справку из психо-неврологического диспансера и наркологии.Общие правила: требуйте только оригиналы документов и храните их даже после совершения сделки. Если начнутся разбирательства, так вы докажете свою добросовестность, и у бывшего владельца и его родственников не будет оснований признать сделку недействительной.

      Правда и мифы о деньгах в TelegramПодписатьсяТеги: Законы Мошенничество Юридические процедуры Население Общество Вторичный рынок Недвижимость Матчасть КомментироватьПредыдущая статья:

      Авиакомпании раздают интернет. Сколько вы готовы заплатить за Wi-Fi в полёте?02 марта 2022Следующая статья:

      «Манишь, дурманишь, зовёшь пойти с тобой». Как цыгане рынка ценных бумаг отбирают деньги трудового народа?02 марта 2022Статьи и новости по теме:

      «Я не я, машина не моя».

      Как заставить штрафстоянку оплатить повреждения при эвакуации авто06 мая 2022

      Оставили в сети личные данные? Требуйте убрать их из интернета01 марта 2022

      Почему дом достался не наследнику из завещания, а государству01 марта 2022 Наверх Выберу

    10. Редакция и авторы
    11. Покупатель знал о том, что наносит ущерб кредиторам.Почти каждую сделку с недвижимостью можно оспорить. Стоимость квартиры в большинстве случаев больше 10% от требований кредиторов, ущерб им нанесён, а доказывать, что покупатель знал о кредиторах, не станут, потому что информация о должниках есть в открытом доступе.Подобный случай мы описывали в статье

      «Как вашу квартиру могут отобрать за долги постороннего человека»

      .

      Арбитражный управляющий пытался признать недействительной сделку о купле-продаже квартиры в Москве за 9,3 млн рублей. Восстановить справедливость помог только Верховный суд, признав покупателя добросовестным.Чтобы не попасть в такую историю, надо подстраховаться:

      1. На портале «ГАС Правосудие» и на сайтах судов тоже можно найти информацию о долгах и банкротстве.Проверка паспорта на действительностьНа сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России можно проверить паспорт.

        Если его нет в базе, то лучше сделку не проводить.

        Фото: сервисы. гувм. мвд. рфЕсли собственников несколько, то проверяйте паспорта каждого. Кроме этого, обратите внимание на соответствие данных в паспорте и в документах на квартиру, внешнее сходство человека, который вам продаёт квартиру, и фотографии в паспорте.С владельцем просроченного или испорченного паспорта тоже лучше не иметь дело, поскольку сделка может сорваться на этапе проверки документов банком или Росреестром.Выписка из ЕГРНЭто обязательная часть проверки.

        Если выписка не сделана, то в будущем невозможно будет доказать, что вы добросовестный покупатель.

        Пример выписки из ЕГРН.

        Фото: comphelp24.ruСледует обращать внимание на обременение, например, ипотеку.

        Это не значит, что купить такую квартиру невозможно, но ход сделки будет отличаться.

        Сначала придётся закрыть кредит, снять обременение, а потом регистрировать куплю-продажу в Росреестре.Обращайте внимание на наличие несовершеннолетних собственников квартиры.

        Такая сделка будет идти с участием органов опеки и попечительства.В расширенной выписке ЕГРН будут сведения о всех сделках с квартирой. Так вы поймёте, сколько хозяев было, и как часто переходило право собственности.

        Если квартира меняет хозяев раз в год, стоит насторожиться и выяснить причину.Справка об остатке на пенсионном счётеЕсли в числе собственников — дети, или квартиру продаёт семья с несколькими детьми, то просите справку об остатке на пенсионном счёте мамы.

        Так вы узнаете, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет.

        Внимание маткапиталу. Фото: cian.ruЕсли он был использован на покупку квартиры, то у мамы возникает обязанность выделить доли мужу и всем детям. Если не в вашей, то в следующей.

        На практике родители не всегда это делают, а ПФР слабо следит за исполнением нормы закона. По этой причине муж владелицы сертификата или её выросшие дети идут в суд и заявляют, что имеют право на долю в квартире, которая куплена с использованием средств маткапитала.Подобные сделки проводятся с участием органов опеки и попечительства.

        От мамы можно требовать нотариальное обязательство выделить доли в новой квартире.Осторожно, наследникВнимание к квартирам, которые получены в наследство.

        Смотрите на дату вступления в право собственности. Например, 1 февраля получено свидетельство, а 1 марта квартира уже выставлена на продажу.

        К чему такая срочность? Уточните и подумайте, стоит ли вообще проводить эту сделку.В течение 3-х лет наследники могут оспорить сделку купли-продажи недвижимости. Нет никакой гарантии, что к вам не придёт родственник продавца с судебным приказом на выселение и признанием сделки недействительной.Согласие супруга на продажуЕсли квартира куплена в браке, то согласие надо брать, даже если супруги на момент сделки уже развелись.

        Опасен даже бывший супруг.

        Фото: vseposhagam.ru Это обезопасит вас от притязаний бывшего супруга на квартиру. Например, муж и жена полюбовно договорились, что один забирает машину, а другой — квартиру, не оформив раздел через суд или нотариуса.Где гарантия, что тот, кто остался с машиной, вдруг не передумает?

        Похожий случай из судебной практики мы описывали в статье «Квартира в беде».Есть и ещё одна опасность в покупке квартиры без согласия второго супруга. Если недвижимость была куплена на деньги, например, мужа, а жильё вам продаёт жена, то в будущем муж может оспорить сделку, потому что жена не имеет права на такую квартиру — она ей не принадлежит, даже если женщина оформлена в ней как собственник.В Постановлении Верховного суда сказано:Имущество, приобретённое одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов.