Риски арендодателя при сдаче в аренду квартиры
Как сдать квартиру
Журнал Этажи Полезные статьи December 3, 2018 05:03
Paccмoтpим мнoгиe дpyгиe вoпpocы. Для чeгo cдaвaть квapтиpyУ cдaчи жилoй нeдвижимocти квapтиpaнтaм ecть мнoжecтвo плюcoв: � Paзyмныe инвecтиции. Bы пoкyпaeтe жильe и зapaбaтывaeтe нa eгo cдaчe в apeндy бoльшe, чeм ecли бы влoжили эти дeньги в бaнк.
Для cpaвнeния: мoжнo кyпить жильe зa 3 000 000 ₽ и cдaвaть eгo зa 15 000 ₽ в мecяц ycлoвнo. A ecли oткpыть вклaд в бaнкe нa тaкyю жe cyммy пoд 6.40% гoдoвыx, дoxoд в гoд cocтaвит 192 000 ₽, в мecяц cooтвeтcтвeннo — 16 000 ₽.
Pacчeты ycлoвны, нo пoкaзывaют пpибыль.
Кpoмe тoгo, нeдвижимocть мoжнo пpoдaть пoтoм, a дeньги «cъeдaeт» инфляция. Пoгaшeниe кoммyнaльныx плaтeжeй. Ecли y вac лишняя квapтиpa, в кoтopoй вы нe живeтe, зa нee вce paвнo пpидeтcя плaтить кoммyнaлкy.
Ecли пycтить в нee жильцoв, жильe нe бyдeт в минyce — вы бyдeтe пoлyчaть пpибыль.
Как сдать квартиру правильно: советы и рекомендации
» Имея в своем распоряжении одну жилплощадь и более, владелец будет размышлять о том, чтобы сдать квартиру в аренду.
В этом случае недвижимость может приносить пассивный доход, даже если арендная плата ненамного перекрывает размер коммунальных платежей. Но риски сдачи в наем недобросовестным квартиросъемщикам заставляют хозяев задуматься, как сделать это правильно, по закону, с минимальными вложениями. Грамотно подойти к вопросу использования своего жилья для аренды помогут наши подробные советы.
Содержание Далеко не все арендаторы хотят официально оформлять отношения с арендодателем. Причин на это может быть несколько: отсутствие документов, удостоверяющих личность, регистрация на территории РФ, злой умысел или мошенничество. Скорее всего, никто не согласится сдать квартиру в аренду таким людям, обеспечив себе массу неприятностей и забот.
Добросовестный квартиросъемщик не станет отказываться от официального оформления соответствующих документов, в том числе и для собственной безопасности. Согласно главе 35 ГК РФ «О сдаче жилья в наем», сроком до одного года, заключается двусторонний договор между собственником жилья и нанимателем. Если период найма квартиры превышает 12 месяцев, договор аренды следует заверить в региональной государственной регистрационной палате.
В договоре необходимо подробно прописать следующие пункты:
- показания приборов учета воды и электроэнергии на момент сдачи квартиры;
- разрешение размещения домашних питомцев и их видов;
- ознакомление жильцов с правилами ведения общедомового хозяйства согласно установленных в ЖКХ норм.
- состояние ремонта квартиры;
- количество предметов мебели и их внешний вид;
- подтверждение бесперебойной работы сантехники и электроприборов;
- запрет на сдачу жилья в субаренду третьим лицам;
Конкретные договоренности сторон прописывают в договоре также с целью обоснования залога, который является своеобразной гарантией. Если наниматель испортил имущество, нарушив прописанные в соглашении правила, арендатор будет вправе по закону не возвращать залог.
Размер его чаще всего составляет одну-две месячных арендных платы. При сдаче жилья внаем на срок больше года, для заключения договора найма в регистрационную палату представляются следующие документы:
- правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, выписка из ЕГРН (действительна в течение месяца), выписка из кадастрового и технического плана.
- паспорт гражданина РФ или нотариальная доверенность на право совершения сделки;
- свидетельство о рождении ребенка, свидетельства о браке или разводе;
При заключении долгосрочной сделки необходимо присутствие или письменное согласие всех долевых собственников объекта недвижимости. Сдавать жилье внаем, согласно закону, может только собственник помещения или же его представитель по нотариальной доверенности.
В случае наличия детей в долевой собственности, нужно будет получить разрешение в органах опеки и попечительства. При сдаче в аренду одной из комнат коммунальной квартиры необходимо собрать письменные разрешения всех соседей. Что касается жилья, приобретенного по ипотечному договору, его также можно сдавать внаем и регистрировать, не нарушая закон.
При этом есть два условия – банк, где заложена квартира, должен дать официальное разрешение, и арендная плата будет взиматься ежемесячно. Таким образом, у банка будет возможность предупредить нанимателя о возможных проблемах с оплатой долга собственником жилья.
Неприватизированную квартиру, находящуюся в муниципальной собственности, равно как и служебную, по закону сдать практически невозможно. В первом случае возникают отношения субаренды, во втором, жилье, скорее всего, сочтут ненужным хозяину и передадут в пользование другим нуждающимся людям. Жилое помещение без ремонта сдают, как правило, на длительный срок нанимателям, которые могут создать необходимые условия для проживания, за счет вычетов из арендной платы с предоставлением документов, подтверждающих соответствующие расходы.
Сдавать собственную, приватизированную квартиру внаем можно любому гражданину РФ, независимо от его служебного положения, звания, местонахождения.
Индивидуальному предпринимателю как физическому лицу сдавать внаем помещение не запрещается законом, если он уплачивает утвержденную ставку подоходного налога.
Важно, что, в качестве ИП, сдавать несколько квартир выгоднее, поскольку размер налога в этом случае будет меньше, чем ставка для физического лица. Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом.
Плюсы – это ваша очевидная выгода:
- уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.
- коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
- стабильный долгосрочный доход;
Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:
- порча или кража вещей, мебели;
- задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
- отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
- сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.
Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья.
Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание.
Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков.
Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте.
Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду.
Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.
Эксперты BBQCash рекомендуют – для минимизации рисков и законного получения прибыли от сдачи собственного имущества внаем нужно четко соблюдать установленный алгоритм действий. Сюда включены действия по согласованию со всеми дольщиками и соседями, если того требует закон. Сама квартира должна быть укомплектована минимальным набором удобств, в которые входят:
- минимальная меблировка – кровать, кухонные шкафы, вешалка;
- наличие исправной сантехники в кухне и ванной комнате;
- обои или краска на стенах и покрытие пола;
- светильники на потолке и исправные розетки;
- бытовая техника – плита, холодильник, микроволновка, телевизор, стиральная машина.
Стоит отметить, что платежеспособные кандидаты в добросовестные жильцы выбирают квартиры с максимально комфортными условиями и свежей мебелью.
Многие готовы переплатить, чтобы въехать в новое жилье, прихватив лишь «чемоданы». Для этого нужно позаботиться о современной меблировке, исправной недорогой бытовой технике, приличных занавесках и наличии минимальных украшений интерьера в виде картин и постеров на стенах, например. Лица, которым необходима свободная жилплощадь и не требуется мебель, могут представлять риск для хозяина по нескольким причинам.
Во-первых, договариваясь на долгий срок, проживают недолго, потому что, возможно, продали свою квартиру и не знают, как быстро купят новую.
При этом часть помещения будет использоваться как склад их собственных вещей. Речи о бережном отношении к ремонту, естественно, не идет.
Во-вторых, квартиросъемщиками могут стать кочующие со своим скарбом, нелегально проживающие в России уроженцы соседних республик. Им не нужна мебель, спать они могут на полу, а вот даже небольшая семья или бригада рабочих будет состоять как минимум из десятка человек. Если к вам поселились такие жильцы, стоит предупредить участкового полицейского, чтобы он смог зафиксировать возможные нарушения общественного порядка и сообщить вам об этом по телефону.
Протокол правонарушения будет являться весомым аргументом для выселения нежелательных съемщиков.
Прежде, чем сдавать жилплощадь внаем, стоит сделать мониторинг рынка – определить верхние и нижние границы суммы арендной платы за такую же, как у вас, квартиру. Если достаточно самой низкой цены, можно сделать простейший свежий ремонт и установить дешевые варианты стандартного набора удобств – кухни, сантехники.
Для того, чтобы получать максимальную прибыль, вложиться стоит основательно. Нужно будет купить новые, пусть недорогие, предметы обихода, техники, либо освежить ремонт и наладить все вещи, имеющиеся в квартире. Также есть несколько существенных условий, влияющих на увеличение стоимости жилья:
- близость к остановкам общественного транспорта, будь то метро или трамвай;
- наличие парковки у дома и хорошей транспортной развязки, во избежание простоя в пробках.
- окружающая инфраструктура, а именно супермаркет, школа, детский сад;
- центральная часть любого населенного пункта всегда ценится выше, чем окраины;
Есть несколько наиболее распространенных способов поиска клиентов для проживания в съемной квартире.
Самым безопасным из них считают самостоятельную сдачу жилья родственникам или знакомым. Риск обмана в таком случае невелик, поскольку есть как минимум несколько человек, готовых поручиться за добросовестность будущих жильцов. История их прозрачна и известна, найти или передать информацию через личные контакты не составит труда.
С близкими родственниками, проживающими в вашей квартире бесплатно, можно заключить договор безвозмездного пользования, образец которого также имеет место в официальных документах.
Вторым способом, избегая посредников, будет поиск арендаторов посредством социальных сетей и популярных общественных ресурсов, как например, Авито, Юла, Букинг, Внедвижимости.рф. Объявление должно быть лаконичным и содержать сведения о площади, наличии мебели и стоимости, желательно с качественными фото всех комнат. Слишком длинное, подробное описание плохо усваивается, а все подробности оговариваются по телефону.
Риск сдачи мошенникам в таком случае очень велик, потому что прислать поддельные документы, платежные поручения по интернету сейчас достаточно легко. Чтобы назначить встречу для просмотра квартиры, лучше звонить кандидатам по телефону или видеосвязи. Тогда есть шансы разгадать намерения будущих квартирантов.
Предложение о безналичном перечислении залога и обмену сканированными копиями документов нужно игнорировать. Если желающих несколько, лучше назначить им одно время просмотра с разницей в полчаса.
Всегда предупреждайте, что при положительном решении, необходимо внести залог, чтобы снять объявление и отказать другим. Если предварительная сделка состоится, необходимо написать расписку о том, кому, когда и за что передана сумма цифрами и прописью, с указанием паспортных данных и условиями возврата залога.
Образцы можно найти на юридических и риэлторских сайтах, таких как dogovor-urist.ru, expertrieltor.ru. Для экономии времени и во избежание проблем, можно безопасно и быстро сдать имущество через агентство недвижимости.
Чаще всего услуги риэлтора в этом случае оплачиваются за счет нанимателя. Количество сайтов для подачи рекламных объявлений увеличится в несколько раз, диапазон охвата потенциальных клиентов также. Специалист сможет тщательно проверить документы кандидата, будь то иностранец, служащий, корпоративный представитель или организация.
Риски в таком случае сводятся к минимуму, поскольку в интересах агентства стать посредником и получить оплату за законную сделку.
Он сможет беспристрастно урегулировать взаимные требования сторон и грамотно заполнить договор. Соглашение заключается на нейтральной территории, в присутствии третьих лиц, которые, при необходимости, станут свидетелями сделки.
Риэлтор окажет помощь в быстром оформлении соглашения, надежно защитив ваши интересы. Формы договора и обязательные пункты описаны в интернете общими фразами и основными пунктами.
В тексте договора должны присутствовать как минимум несколько основных разделов:
- последствия одностороннего, досрочного, двустороннего расторжения договора – виды и сроки нарушений обязательств, обстоятельства освобождения помещения.
- сумма, порядок внесения и возврата залога;
- сведения об арендаторе и арендодателе – данные паспорта, регистрации или прописки, адрес объекта недвижимости, метраж, комнаты, перечисление предметов мебели и описание ремонта;
- условия оплаты, размер и срок платежей, описание способа оплату коммунальных расходов;
Вы, будучи инициатором действия, вправе внести любые подробности в текст соглашения.
Если он устроит обе стороны, это будет вашей основной гарантией перед законом.
По желанию арендодателя могут быть указаны следующие уточнения:
- уход за мебелью, цветами и содержание помещения в чистоте;
- порядок посещения хозяина квартиры с целью проверки состояния имущества и ремонта;
- правила поведения в отношении соблюдения правил общественного порядка, содержания животных и проживания гостей.
Акт приема-передачи квартиры желателен, но не обязателен. В этом документе, являющемся приложением к договору, можно описать такие условия, как день передачи имущества в аренду, показания счетчиков приборов учета электроэнергии и воды, описать все предметы собственности, а также приложить фотографии квартиры перед сдачей. Скрепляется акт подписями обеих сторон в день передачи ключей.
В качестве приложения к договору можно распечатать инструкции по пользованию некоторыми сложными электроприборами, например, бойлером. Прибыль, полученная в результате сдачи собственного жилья внаем, облагается следующими налогами:
- госпошлина при оформлении договора долгосрочной аренды 2000 рублей;
- для ИП налоговый вычет 6 % от суммы поступлений по договору найма.
- налог на прибыль для физических лиц 13 % от суммы ежемесячной арендной платы.
Штрафы, предусмотренные для лиц, скрывающих доходы от налоговой службы, весьма значительны. Доказать факт может любой гражданин, представивший в суд аудио или видеозаписи передачи денег, письменные расписки о получении сумм за аренду жилья.
Если квартира сдана иностранцам, риск раскрытия сделки увеличивается, поскольку миграционные службы собирают сведения об их местонахождении и передают в иные государственные органы. Размеры штрафных санкций:
- 5 % от суммы налога каждый месяц;
- пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки оплаты;
- уголовная ответственность за уклонение от уплаты 100 и более тысяч рублей.
- 20 % от неоплаченных налоговых сборов за просрочку выплат;
Сейчас особую популярность приобретает сдача жилья посуточно.
Этот вид бизнеса в корне отличается от долгосрочной аренды, в несколько раз увеличивая как практическую прибыль, так и риски. Нужно быть готовым к неравномерному спросу – часто квартира может простаивать без клиентов. Высока вероятность кражи имущества, проведения шумных мероприятий.
Чаще всего выгоднее сдать квартиру риэлторскому агентству с возможностью субаренды. Плюс в том, что агентства берут на себя расходы за ремонт имущества, у них заключены договоры с клининговыми компаниями, обслуживающими подобные помещения.
Условия, перечисленные ниже, позволяют сдавать жилье в субаренду:
- После каждого клиента, иногда один раз в сутки, необходима тщательная уборка, стирка и глажка белья.
- В квартире должны быть все необходимые для жизни атрибуты. Не только мебель, но и столовые приборы, утюг, бытовая химия, постельное белье, полотенца.
- Квартира находится в центральном округе города, близко с остановками общественного транспорта.
Снизить риски при посуточной сдаче жилья можно привлекая к сотрудничеству коммерческие организациям, командирующими работников в соседствующие с квартирой здания. Для этого нужно будет оформить ИП и купить кассовый аппарат для отчетов командированным сотрудникам.
Так, гарантии предприятия могут перекрывать недостаток клиентов и возмещение расходов, связанных с порчей имущества.
Порядочность сотрудников обеспечивается открытой информацией с обеих сторон. Командированные люди, однажды побывавшие в чистой ухоженной квартире, обязательно порекомендуют ее знакомым и сослуживцам. Учтите один очень важный нюанс – нужно взять за правило фотографировать первую страницу паспорта любого проживающего у вас клиента.